Medhjelper ved tvangssalg: eiendomsmeglerens rolle, visning og godtgjørelse

Medhjelperen er den eiendomsmegleren eller advokaten som tingretten – eller namsfogden ved løsøre – oppnevner til å gjennomføre et tvangssalg. Medhjelperen selger omtrent som ved et vanlig meglersalg, men arbeider for prosessen, ikke for deg, og godtgjørelsen er fastsatt i forskrift.

Når tingretten har besluttet at en bolig skal tvangsselges, overlater den som regel selve salget til en medhjelper. Oslo tingrett skriver i årsmeldingen for 2025 at tvangssalg gjennomføres av medhjelpere oppnevnt av retten, og at det er advokater eller eiendomsmeklere. Medhjelperen innhenter dokumentasjon, annonserer, holder visning, tar imot bud og legger budene fram for kreditoren og retten. Godtgjørelsen fastsettes av namsmyndigheten etter medhjelperforskriften – for fast eiendom 3 prosent av de første 500 000 kronene og deretter fallende satser, minst 13 450 kroner i 2026 – og den trekkes fra kjøpesummen før panthaverne får noe.

Her går vi gjennom hvem som kan være medhjelper, hva medhjelperen skal gjøre, hva du som eier må finne deg i, og hva det koster. Hvor medhjelperen kommer inn i saksgangen, står i tvangssalg av bolig steg for steg.

Hvem kan være medhjelper?

Tvangsfullbyrdelsesloven § 2-10 setter tre krav:

• Faglige krav. Medhjelperen skal fylle de kravene som gjelder for ervervsmessig omsetning av det som skal selges. For bolig betyr det en som lovlig kan drive eiendomsmegling. For en bil eller en båt er det kravene for omsetning av slike ting.
• Habilitet. Habilitetsreglene for namsfogden gjelder tilsvarende. Det kan likevel oppnevnes en medhjelper som ellers ville vært inhabil, hvis det finnes ubetenkelig og vedkommende har særlige forutsetninger for å stå for salget.
• Sikkerhet. Skal medhjelperen ta imot kjøpesummen, må han eller hun stille sikkerhet – minst like stor som den antatte kjøpesummen – i form av en garanti fra et forsikringsselskap eller et annet finansforetak (medhjelperforskriften §§ 2-1 til 2-4). Den som lider tap, kan kreve dekning direkte fra garantisten.

To særtilfeller: Ved salg av en borettslagsandel i et borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag, kan boligbyggelaget oppnevnes som medhjelper (§ 11-12). Og namsfogden kan oppnevnes som medhjelper ved salg av fast eiendom og andre realregistrerte formuesgoder; da har namsfogden ikke krav på godtgjørelse og trenger ikke stille sikkerhet (§ 2-10 tredje ledd). Medhjelperforskriften § 4-1 bruker fortsatt de gamle ordene og sier at «namsmannen» kan oppnevnes utenfor «lensmannsdistrikt» når særlige forhold gjør det påkrevd – forskriften er ikke oppdatert etter at lensmannsordningen ble avviklet og loven fikk ordet namsfogden fra 1. juli 2026.

Hva medhjelperen skal gjøre

Lovens utgangspunkt er at salget skal ligne et vanlig salg gjennom megler. Medhjelperen skal forberede salget med de undersøkelsene og den dokumentasjonen som er vanlig ved frivillig omsetning (§ 11-17), og annonsere eiendommen på vanlig måte (§ 11-25). Pliktene i rekkefølge:

1. Varsle alle. Medhjelperen skal straks underrette partene og kjente rettighetshavere om salget (§ 11-16). Du som eier blir bedt om å opplyse innen en frist om rettigheter som ikke står i grunnboken og om tilbehør som eies av andre. Unnlater du å opplyse om heftelser du kjenner til, kan du bli ansvarlig for tapet det fører til. Panthaverne skal opplyse hvor stort kravet er.
2. Ta vare på eiendommen. Medhjelperen skal så langt mulig hindre at eiendommen forringes, og kan sette i verk tiltak som ikke kan vente, eller rydding, rengjøring og enkelt vedlikehold som bedrer prisen (§ 11-15). Utgiftene dekkes av kjøpesummen.
3. Rådføre seg. Medhjelperen bør rådføre seg med partene, rettighetshaverne og retten i viktige spørsmål (§ 11-13).
4. Annonsere og holde visning som ved et vanlig salg, og eventuelt kreve finansieringsplan og sikkerhet fra en byder (§ 11-25).
5. Legge budene fram. Når det kommer bud som bør godtas, skal medhjelperen straks spørre kreditoren om den vil begjære noen av dem stadfestet (§ 11-28).
6. Sende melding til alle. Begjærer kreditoren et bud stadfestet, sender medhjelperen tingretten, partene, kjente rettighetshavere og byderen en melding med budet, salgsoppgaven og et utkast til fordeling av kjøpesummen. Alle får to uker til å komme med innsigelser (§ 11-29).
7. Oppgjøret. Retten avgjør om medhjelperen eller retten selv skal ta imot og betale ut kjøpesummen. Medhjelperen må i så fall holde pengene adskilt fra egne midler (§ 11-12).

Medhjelperen kan dessuten, når partene ber om det, forhandle med sikte på å unngå tvangssalget (§ 11-13). Og mener medhjelperen at en annen salgsmåte sannsynligvis gir mer, skal retten få beskjed. Er eiendommen konsesjonspliktig, skal den høyeste prisen som vil bli godtatt, være avklart før den legges ut.

Visning: hva du må finne deg i

Du kan normalt bo i boligen mens den selges, men loven gir medhjelperen tilgang:

• Når salget er besluttet, har du og den som bor der plikt til å gi medhjelperen og andre adgang til boligen etter medhjelperens eller namsfogdens bestemmelse (§ 5-9).
• Kjøpsinteresserte skal få se eiendommen slik det er vanlig ved frivillig salg (§ 11-25).
• Namsfogden kan bestemme at du ikke skal være til stede når kjøpsinteresserte ser boligen (§ 5-9).
• Er det nærliggende fare for at eiendommen forringes eller salgsarbeidet vanskeliggjøres, kan retten etter begjæring fra en panthaver bestemme at du må flytte ut (§ 11-14). Medhjelperen skal gi tingretten beskjed hvis han eller hun mener at eiendommen bør fravikes (§ 11-15).

Å samarbeide om visningene er i din egen interesse. En godt forberedt visning gir bedre mulighet for en høy pris, og det som blir igjen etter at gjelden er dekket, går til deg. Mer om dine rettigheter og plikter i perioden står under bo i boligen under tvangssalg.

Godtgjørelsen: dette sier forskriften

Medhjelperens godtgjørelse fastsettes av namsmyndigheten etter forskrift om medhjelpere ved tvangssalg (FOR-1992-12-04-895, sist endret 2010). Godtgjørelsen og rettsgebyret dekkes først av kjøpesummen (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36, for løsøre § 8-19).

Fast eiendom og borettslagsandel (§ 3-3): 3 % av kjøpesummen opp til 500 000 kroner, 2 % av det overskytende opp til 1 000 000 kroner og 1 % av det overskytende opp til 3 000 000 kroner. Godtgjørelsen skal være minst 10 ganger rettsgebyret. Tar medhjelperen imot og betaler ut kjøpesummen, kommer et tillegg på 5 ganger rettsgebyret. Overtatt fellesgjeld i borettslag regnes med i kjøpesummen. Er kjøpesummen antatt å bli over 3 millioner kroner, kan retten og medhjelperen avtale noe annet. Rettsgebyret på tidspunktet utkastet til fordelingskjennelse blir forelagt, brukes – i 2026 er det 1 345 kroner.

Beløpene er regnet ut med rettsgebyret for 2026. Løsøre (§ 3-2): 10 % opp til 50 000 kroner, 2 % av det overskytende opp til 200 000 kroner og 1 % av resten, med tillegg hvis medhjelperen fordeler og betaler ut kjøpesummen. Tvangssalg av løsøre er beskrevet under tvangssalg av løsøre.

Fire regler kan endre beløpet:

• Utgifter til annonsering og takst kan dekkes i tillegg hvis namsmyndigheten og medhjelperen har avtalt det, og det er vanlig at slike utgifter dekkes særskilt ved frivillig salg (§ 3-5).
• Høyere godtgjørelse kan avtales når salget er vesentlig mer arbeidskrevende enn vanlig. Lavere godtgjørelse kan alltid avtales (§ 3-6).
• Salget blir ikke noe av. Da har medhjelperen krav på nødvendige utgifter og et rimelig vederlag for arbeidet (§ 3-7).
• Frivillig salg etterpå. Medvirker medhjelperen ved et frivillig salg av samme eiendom innen seks måneder etter at oppdraget sluttet, halveres godtgjørelsen for det stansede tvangssalget, og medhjelperen skal opplyse namsmyndigheten om salget (§ 3-7). Se frivillig salg i stedet for tvangssalg.

Når noe går galt

Er du uenig i budet eller fordelingen, må innsigelsen være kommet fram til tingretten innen toukersfristen i meldingen fra medhjelperen (§ 11-29). Retten skal blant annet nekte stadfestelse hvis det er sannsynlig at nye salgsforsøk vil gi mer (§ 11-30). En anke over stadfestelsen kan ikke bygge på at nye salgsforsøk ville gitt mer (§ 11-34), så innsigelsesfristen er stedet å ta opp prisen.

For kjøperen gjelder egne regler om mangler. Kjøperen kan kreve prisavslag hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger medhjelperen har gitt, hvis medhjelperen har unnlatt å opplyse om vesentlige forhold, eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Kjøperen kan ikke heve kjøpet på grunn av mangler, og erstatning kan bare kreves fra medhjelperen hvis medhjelperen har vist skyld eller det finnes annet særskilt grunnlag (§ 11-39). Medhjelperen og de ansatte kan ikke selv kjøpe på tvangssalget (§ 2-11). Mer for kjøpere står under kjøpe bolig på tvangssalg.

Når salget er gjennomført, fordeles pengene etter kjennelsen fra tingretten. Hvordan det skjer, står under fordeling av salgssummen.