Tvangssalg av sameieandel: når bare én av eierne skylder penger

Eier du bolig eller hytte sammen med noen og bare én av dere skylder penger, kan kreditoren som hovedregel bare kreve skyldnerens andel tvangssolgt. Hele eiendommen kan selges bare med samtykke fra skyldneren eller en annen sameier som kan kreve sameiet oppløst.

Når to eller flere eier noe sammen i bestemte brøker – halvparten hver, eller en tredel hver – eier hver av dem en ideell andel. Har bare én av eierne gjeld, kan kreditorene bare få dekning i det skyldneren eier, altså andelen. Kreditoren kan få pant eller utleggspant i andelen og deretter begjære den tvangssolgt (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-1). Tingretten kan bare beslutte at hele eiendommen skal selges dersom skyldneren selv eller en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst, samtykker (§ 11-18 annet ledd). For løsøre, som en bil dere eier sammen, gjelder den samme regelen hos namsfogden (§ 8-10).

Ofte er det ikke kreditoren, men sameierne selv som ender med å ville selge alt. Sameigelova § 15 gir hver sameier rett til å kreve sameiet oppløst, og kan tingen ikke deles, skal den selges gjennom namsmyndighetene. Begge reglene forklares under.

Først: er dere sameiere, eller skylder dere sammen?

Det er viktig å skille mellom to situasjoner som ser like ut:

Grunnen er dekningsloven § 2-2: kreditorene har rett til dekning i formuesgoder som tilhører skyldneren. Den andre eierens andel hører ikke med. Hva namsfogden kan ta når bare én av dere skylder, står under utlegg hos ektefelle og samboer, og utleggspant i fast eiendom under utleggspant i bolig.

Tvangssalg av andelen: tvangsfullbyrdelsesloven § 11-18

Saken går til tingretten der eiendommen ligger (§ 11-3) og følger de vanlige reglene i kapittel 11: varsel, begjæring, én måneds frist for skyldneren til å uttale seg (§ 11-7), beslutning, salg ved medhjelper og stadfestelse. Den andre sameieren er ikke saksøkt, men retten kan forkynne begjæringen for den som helt eller delvis eier eiendommen (§ 11-8), og bor ektefellen eller andre voksne i boligen, skal de få melding. Gangen er beskrevet i tvangssalg av bolig steg for steg.

«Selv om saksøkeren bare har pant i en ideell del av formuesgodet, kan retten beslutte at salget skal omfatte hele formuesgodet dersom det blir gitt samtykke av saksøkte eller en annen sameier som har rett til å kreve sameiet oppløst ved tvangssalg.»

Uten samtykke selges altså bare andelen. Kjøperen blir sameier sammen med den andre eieren – og får de samme rettighetene som en sameier har, også retten til å kreve sameiet oppløst. I praksis er en halv bolig vanskelig å selge til utenforstående, og medeieren er ofte den mest aktuelle kjøperen. Det er en grunn til at mange slike saker ender med at medeieren kjøper ut skyldneren, eller at partene blir enige om å selge alt.

Også her gjelder dekningsprinsippet: salget kan bare gjennomføres hvis budet dekker alle heftelser med bedre prioritet enn saksøkerens krav (§ 11-20). Har andelen allerede en stor del av et felles pantelån foran seg, kan det være lite å hente.

Forkjøpsretten: medeierne kan tre inn

Sameigelova § 11 gir medeierne forkjøpsrett når en part skifter eier, og viser til reglene i løysingsrettslova. Etter løysingsrettslova § 11 annet ledd utløser også et tvangssalg forkjøpsrett, fra det foreligger rettskraftig stadfestelseskjennelse – med mindre forkjøpsretten er satt til side under tvangssalget (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21). Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er seks måneder fra forkjøpsrettshaveren fikk eller burde ha fått kunnskap om salget, eller to måneder etter et skriftlig varsel (løysingsrettslova § 12). Forkjøpsretten gir rett til å overta på de samme vilkårene som kjøperen. Hvordan saken ser ut for den som vurderer å by på andelen, beskriver søsternettstedet vårt om tvangssalg i kjøpe ideell andel på tvangssalg.

Sameigelova gjelder bare så langt ikke annet følger av avtale (§ 1). Har dere en skriftlig sameieavtale, kan den ha andre regler om forkjøpsrett og oppløsning. Les den før du gjør noe.

Oppløsning av sameie: sameigelova § 15

Uavhengig av gjeld har hver sameier rett til å få sameiet oppløst etter varsel med rimelig frist. Kan tingen ikke deles uten skade – en bolig eller en hytte kan sjelden deles i to – skal den selges gjennom namsmyndighetene:

«Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver.»

Loven er på nynorsk. Innholdet er dette:

• Varsel først. Den som vil oppløse, må gi de andre sameierne varsel med rimelig frist.
• Salg gjennom tingretten. Avgjørelsen hører under tingretten og tas ved kjennelse som kan ankes. Salget gjennomføres etter tvangsfullbyrdelseslovens regler så langt de passer, normalt med medhjelper.
• Uten dom når ingen protesterer. Kravet kan fullføres uten dom eller annet tvangsgrunnlag hvis ingen har protestert, eller protesten klart er grunnløs. Protesterer en sameier med en innvending som ikke er klart grunnløs, må spørsmålet avgjøres på annen måte, typisk ved søksmål.
• Sameierne har førerett. Ved ellers like vilkår har en sameier rett til å få sitt bud godtatt. Gir to sameiere like bud, og ingen byr høyere, gjelder særregler – til slutt kan tingretten avgjøre ved loddtrekning eller på annen måte.
• Unntak. Paragrafen gjelder ikke grunn som ligger i sameie mellom gårdsbruk.

Regelen brukes ofte etter samlivsbrudd og arveoppgjør, når én vil ut og en annen vil bli boende. Gjelder det ektefeller eller samboere, kan andre regler gi en av partene rett til å overta boligen. Da bør du få juridisk råd før du krever salg.

Hvordan pengene fordeles

Ved et tvangssalg dekkes rettsgebyret og medhjelperens godtgjørelse først, deretter heftelsene etter prioritet (§ 11-36). Selges hele eiendommen etter § 11-18, er det bare skyldnerens andel som hefter for skyldnerens gjeld. Er det felles pantelån med pant i hele eiendommen, går det foran, og det som blir igjen, fordeles i utgangspunktet etter eierandelene. Hvem som får hva i den konkrete saken, går fram av utkastet til fordelingskjennelse, som medhjelperen sender alle rettighetshavere med to ukers frist for innsigelser (§ 11-29). Se fordeling av salgssummen.

Vern og muligheter for skyldneren

• Betale i fristen. Salget unngås hvis kravet med renter og kostnader blir betalt innen månedsfristen (§ 11-7).
• Femtedelsregelen. Ved forbigående betalingsvansker kan saken utsettes mot betaling av en femtedel og månedlige avdrag (§ 5-12), og ved nødvendig bolig kan retten i særlige tilfeller utsette uten femtedel (§ 6-1 tredje ledd). Se femtedelsregelen.
• Erstatningsbolig etter dekningsloven § 2-10 kan kreves når tvangssalget vil føre til at du eller familien taper nødvendig bolig, men ikke når salget skyldes renter og ordinære avdrag på pantelånet.
• En avtale med medeieren. At medeieren kjøper deg ut til en pris som dekker kravet, er ofte den raskeste veien, og kreditoren kan be om utsettelse mens dere ordner det (§ 5-11, jf. § 6-1). Se også frivillig salg i stedet for tvangssalg.

Familiehytter eid av flere søsken er en vanlig sameiesituasjon; det særlige for fritidseiendom står under tvangssalg av hytte. For gratis hjelp med gjelden kan du kontakte kommunens gjeldsrådgivning eller Navs økonomi- og gjeldsveiledning på 55 55 33 39.