Fordeling av salgssummen ved tvangssalg: hvem får hva, og i hvilken rekkefølge?

Ved tvangssalg dekkes rettsgebyret og medhjelperens godtgjørelse først. Deretter får panthaverne betalt i prioritetsrekkefølge, og det som er igjen, går til eieren. For bolig fastsetter tingretten fordelingen ved kjennelse, og du kan protestere mot utkastet innen to uker.

Når en bolig, en bil eller en annen eiendel er tvangssolgt, blir kjøpesummen fordelt i en fast rekkefølge. Først dekkes kostnadene ved selve salget: rettsgebyret og medhjelperens godtgjørelse. Deretter får de som har pant eller andre rettigheter i eiendelen, betalt etter prioritet – den med best prioritet først, og så videre nedover så langt pengene rekker. Er det penger igjen når alle panthaverne har fått sitt, går overskuddet til eieren. Ved tvangssalg av bolig fastsetter tingretten fordelingen ved kjennelse (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-36). Ved tvangssalg av løsøre gjelder § 8-19, og namsfogden står for utbetalingen.

Fordelingen angår deg som eier like mye som kreditorene. Den avgjør om du får penger tilbake, eller hvor mye gjeld du sitter igjen med. Og du har rett til å protestere før den blir endelig.

Rekkefølgen ved tvangssalg av bolig

Medhjelperens utgifter til å ta vare på boligen under salget – for eksempel rydding, rengjøring og enkelt vedlikehold etter § 11-15 – dekkes foran kreditorens krav (§ 11-36). Har et betinget krav del i kjøpesummen, skal beløpet settes av. Til et omstridt eller usikkert krav kan det settes av en del til det er avklart hvem som har rett på pengene.

Hva betyr «prioritet»?

Prioritet er rekkefølgen rettighetene har seg imellom. For pant som er tinglyst i grunnboken, går som hovedregel den som ble tinglyst først, foran de senere, med mindre noe annet er avtalt. Typisk står bankens pantelån først, og et utleggspant som en annen kreditor har fått gjennom namsfogden, kommer bak. Noen krav har lovbestemt fortrinn: borettslaget har panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet «framfor alle andre hefte», begrenset til to ganger grunnbeløpet – 273 098 kroner med G fra 1. mai 2026 (burettslagslova § 5-20). Eierseksjonssameiet har tilsvarende pant for sine krav (eierseksjonsloven § 31).

Prioriteten har betydning allerede før salget. Salget kan bare gjennomføres hvis prisen dekker alle heftelser med bedre prioritet enn kravet til den som har begjært salget (§ 11-20). En kreditor med dårlig prioritet kan derfor ikke tvinge fram et salg der bare de foran får betalt. Unntaket er salgspålegg fra borettslaget eller sameiet, der dette kravet ikke gjelder (burettslagslova § 4-8, eierseksjonsloven § 38).

Hva koster salget? Gebyr og medhjelper i 2026

Rettsgebyret for tvangssalg av fast eiendom og borettslagsandeler er 9 952 kroner i 2026: 1 479 kroner når begjæringen kommer inn og 8 473 kroner når retten beslutter salget (rettsgebyrloven § 14, rundet ned per rettergangsskritt etter § 6 a). Medhjelperens godtgjørelse følger medhjelperforskriften § 3-3:

• 3 prosent av kjøpesummen opp til 500 000 kroner
• 2 prosent av det overskytende opp til 1 000 000 kroner
• 1 prosent av det overskytende opp til 3 000 000 kroner
• minst 10 ganger rettsgebyret, det vil si 13 450 kroner
• et tillegg på 5 ganger rettsgebyret (6 725 kroner) når medhjelperen mottar og utbetaler kjøpesummen

Er kjøpesummen over 3 millioner kroner, kan godtgjørelsen avtales mellom retten og medhjelperen. Det kan også avtales at medhjelperen får dekket utgifter til annonsering, taksering og lignende når det er vanlig ved frivillig salg (§ 3-5), og høyere godtgjørelse når salget er vesentlig mer arbeidskrevende enn vanlig (§ 3-6). Kreditorens egne sakskostnader regnes inn i kreditorens krav. Mer om medhjelperen står under medhjelper ved tvangssalg, og du kan regne på gebyrene med rettsgebyrkalkulatoren.

Regneeksempel: tre kreditorer og én bolig

Tenk deg en borettslagsleilighet med tre heftelser: ubetalte felleskostnader til borettslaget på 40 000 kroner, et pantelån i banken på 2 500 000 kroner med renter og kostnader, og et utleggspant for et inkassokrav på 120 000 kroner. Det er inkassokreditoren som har begjært tvangssalget. Eksemplet er tenkt og forenklet: det tar ikke med medhjelperens utlegg eller renter som påløper fram til oppgjørsdagen.

I begge tilfellene dekker prisen borettslaget og banken, som har bedre prioritet enn inkassokreditoren, så salget kan gjennomføres (§ 11-20). I det andre tilfellet faller utleggspantet bort ved salget (§ 11-31), men inkassokreditoren kan fortsatt kreve resten av deg. Se restgjeld etter tvangssalg.

Utkastet til fordeling: sjekk det innen to uker

Når kreditoren har begjært et bud stadfestet, sender medhjelperen tingretten, partene, kjente rettighetshavere og byderen en melding med budet, salgsoppgaven og et utkast til kjennelse om fordelingen av kjøpesummen. Innsigelser mot stadfestelsen eller mot fordelingsutkastet må være kommet fram til tingretten innen to uker fra meldingen ble sendt (§ 11-29). Dette er det viktigste tidspunktet for deg som eier. Sjekk særlig:

• at hvert krav er riktig beregnet, og at innbetalinger du har gjort, er trukket fra
• at renter og kostnader ikke er regnet dobbelt
• at krav som er betalt eller foreldet, ikke står med
• at medhjelperens godtgjørelse stemmer med satsene
• at rekkefølgen mellom kreditorene er riktig

Kreditorene har på sin side en plikt til å opplyse medhjelperen om størrelsen på pantekravet innen en frist. Gjør de ikke det, kan økningen i medhjelperens godtgjørelse som skyldes merarbeidet, bli trukket fra deres andel (§ 11-16).

Fordelingskjennelsen og utbetalingen

Tingretten avsier fordelingskjennelsen samtidig med stadfestelsen eller senest én uke etter at stadfestelsen er rettskraftig (§ 11-36). Fordelingskjennelsen kan angripes ved anke og gjenåpning. Blir den endret etter at pengene er utbetalt, må de som fikk for mye, betale tilbake til de berettigede – med mindre de mottok pengene i god tro (§ 11-37). Kjøpesummen utbetales når både stadfestelseskjennelsen og fordelingskjennelsen er rettskraftige. Er bare en del av fordelingen angrepet, utbetales resten. Renter som har påløpt på kjøpesummen mens den sto i banken, fordeles etter hver enkeltes andel (§ 11-38). Gir salget gevinst eller tap, behandles det skattemessig som et vanlig boligsalg – det forklarer søsternettstedet vårt om tvangssalg i skatt ved tvangssalg.

Bil, båt og andre ting: § 8-19

Ved tvangssalg av løsøre er rekkefølgen den samme: rettsgebyret og godtgjørelsen til en oppnevnt medhjelper dekkes først, deretter panthavere og andre rettighetshavere etter prioritet. Før et overskudd utbetales til eieren, sjekkes det i Løsøreregisteret om det er stiftet flere heftelser i tingen før den bindende salgsavtalen ble inngått (§ 8-19). Politiet beskriver det slik at namsfogden trekker fra rettsgebyret og utgiftene ved salget, overfører det du skylder til kreditoren og betaler ut det som er igjen til deg.

Et tenkt eksempel: en bil med pant for et lån blir tvangssolgt gjennom en medhjelper for 120 000 kroner. Rettsgebyret er 4 640 kroner (1 681 + 2 959). Medhjelperens godtgjørelse etter § 3-2 er 10 prosent av de første 50 000 kronene og 2 prosent av resten opp til 200 000 – 6 400 kroner – pluss et tillegg hvis medhjelperen også fordeler og utbetaler kjøpesummen. Uten tillegget gjenstår 108 960 kroner til panthaverne. Er lånet med renter og kostnader høyere enn det, kan långiveren kreve resten. Les mer om tvangssalg av løsøre.

Ved tilbakelevering av en vare med salgspant blir det ikke noe salg. Namsfogden verdsetter tingen. Er den verdt mer enn kravet, skal du ha forskjellen utbetalt; er den verdt mindre, kan kreditoren kreve resten (§ 9-8).