Bo i boligen under tvangssalg: visning, vedlikehold og når du må flytte

Du kan som hovedregel bo i boligen gjennom hele tvangssalget og fram til kjøperen har betalt og overtar. Til gjengjeld må du gi medhjelperen og kjøpsinteresserte adgang, og du kan bli pålagt å flytte tidligere hvis boligen forringes eller salget blir vanskeliggjort.

Et tvangssalg betyr ikke at du må flytte med en gang. Loven bygger på at du blir boende mens tingretten og medhjelperen selger boligen, og at du først må ut når kjøperen har betalt og blir eier. Fra brevet om tvangssalg kommer til kjøperen overtar, går det normalt flere måneder. Mens du bor der, har du to hovedplikter: du må gi medhjelperen og kjøpsinteresserte adgang til boligen (tvangsfullbyrdelsesloven § 5-9), og du må ikke la boligen forfalle eller hindre salget. Gjør du det, kan retten bestemme at du skal flytte ut før salget er ferdig (§ 11-14).

Reglene gjelder tvangssalg av hus, eierseksjoner og borettslagsandeler som er registrert i grunnboken. Hvordan hele saken går, står i tvangssalg av bolig steg for steg. Her handler det om hverdagen mens saken pågår.

Hovedregelen: du bor hjemme til kjøperen overtar

Så lenge du eier boligen, er den din – også etter at retten har besluttet tvangssalg. Kjøperen overtar risikoen for boligen på oppgjørsdagen og blir eier når kjøpesummen er betalt (§ 11-31). Oppgjørsdagen er tre måneder etter at medhjelperen har forelagt budet for retten og rettighetshaverne, men betalingsplikten inntrer ikke før to uker etter at stadfestelsen av budet er rettskraftig (§ 11-27). Først da må du være ute.

Et unntak: retten kan på begjæring la kjøperen tiltre før oppgjørsdagen når kjøpesummen er betalt, hvis det er fare for at du urettmessig vil disponere over boligen til skade for kjøperen (§ 11-31).

Plikten til å gi adgang – og visningen

Når boligen er besluttet tvangssolgt, har du og alle som bor der plikt til å gi medhjelperen og andre adgang til boligen etter medhjelperens eller namsfogdens bestemmelse (§ 5-9). Kjøpsinteresserte skal få se boligen «i samsvar med vanlig praksis ved frivillig omsetning» (§ 11-25). I praksis betyr det befaring, fotografering, takst eller tilstandsundersøkelse og visninger, slik som ved et vanlig meglersalg. Medhjelperen skal forberede salget med de undersøkelsene og den dokumentasjonen som er vanlig ved salg gjennom megler (§ 11-17).

En regel overrasker mange: namsfogden kan bestemme at du ikke skal være til stede når interesserte ser på boligen (§ 5-9). Det er ikke ment som straff, men for å gjøre visningen ryddig. Mange opplever det dessuten som lettere å slippe å være der.

Vedlikehold og omsorg for boligen

Du bærer risikoen for boligen fram til oppgjørsdagen. Brenner det, eller oppstår en vannlekkasje, er det din bolig som har tatt skade – og verdien som går ned, er den som skal dekke gjelden din. Hold derfor boligen forsikret og gjør vanlig vedlikehold så langt du kan.

Medhjelperen har en egen plikt til å passe på at boligen ikke forringes under salget (§ 11-15). Trengs det tiltak som ikke kan vente uten fare for skade, eller tiltak som er vanlige før et salg for å bedre prisen – loven nevner rydding, rengjøring og enkelt vedlikehold – skal medhjelperen varsle kreditorene, som kan be om at tiltaket gjøres og forskuttere utgiftene. Medhjelperen kan også sette i gang slike tiltak selv og få utgiftene dekket av kjøpesummen før saksøkerens krav. Med andre ord: rydder ikke du, kan regningen for ryddingen bli trukket fra salgssummen.

Du har også en opplysningsplikt. Medhjelperen skal be deg opplyse om rettigheter i boligen som ikke står i grunnboken, og om tilbehør som eies av andre. Unnlater du å opplyse om heftelser du kjenner til, blir du ansvarlig for tapet det påfører rettighetshaveren og kjøperen (§ 11-16). Svar ærlig på spørsmål om feil og mangler – det beskytter både deg og salget.

Når kan du bli tvunget til å flytte tidligere?

Er det nærliggende fare for at boligen ellers blir forringet eller salgsarbeidet vanskeliggjort, kan tingretten bestemme at boligen skal fravikes før salget er gjennomført (§ 11-14). Det krever:

• en begjæring fra kreditoren som har begjært salget, eller en annen panthaver
• at retten avgjør det ved kjennelse

Kjennelsen er tvangsgrunnlag for utkastelse etter kapittel 13, og den vanlige fristen på to uker til å uttale seg før en fravikelse (§ 13-6) gjelder ikke. Flytter du ikke frivillig, er det medhjelperen som begjærer fravikelsen, og namsfogden som gjennomfører den. Den som begjærte fravikelsen, må forskuttere utgiftene. Har du krevd erstatningsbolig etter dekningsloven § 2-10, kan fravikelse ikke gjennomføres før en erstatningsbolig retten har godtatt er skaffet, eller det er rettskraftig avgjort at kreditoren ikke har plikt til å skaffe den.

Typiske situasjoner der § 11-14 kan bli aktuell, er at visninger nektes gjentatte ganger, at boligen blir stående ubebodd og uoppvarmet om vinteren, eller at den skades. Loven krever «nærliggende fare» – at boligen er rotete, holder ikke. Medhjelperen skal varsle tingretten og kreditorene hvis han eller hun mener boligen bør fravikes (§ 11-15 siste ledd), så du får som regel signaler før det kommer så langt.

Når kjøperen har overtatt: hvis du ikke flytter

Når kjøperen er blitt eier, kan kjøperen be om tvangsfullbyrdelse etter kapittel 13 på grunnlag av stadfestelseskjennelsen, uten gebyr, hvis du eller en annen voksen i husstanden som er varslet, ikke flytter frivillig (§ 11-31). Namsfogden gir da partene beskjed om tid og sted for forretningen (§ 13-12) og fjerner personer og løsøre fra boligen (§ 13-11). Hva som skjer den dagen, er beskrevet under fravikelsesdagen.

Tingene dine blir ikke kastet. Kan de ikke overleveres til deg, sørger namsfogden for transport og oppbevaring. Rent skrot kan kastes med en gang. Ting som er unntatt fra utlegg, som vanlig innbo, kan du hente gratis innen to uker etter at du har fått beskjed om hvor de er. Henter du ikke tingene tross gjentatte oppfordringer innen fristen namsfogden setter, kan de selges til dekning av kostnadene eller kastes hvis et salg ikke lønner seg. Personlige dokumenter oppbevares i rimelig utstrekning (§ 13-11). Det er langt bedre for deg å flytte selv i god tid – du slipper kostnadene og bestemmer selv over tingene dine.

Familien din har egne rettigheter

Bor ektefellen din i boligen, skal ektefellen få melding om begjæringen om tvangssalg med samme opplysninger som du får. Det samme gjelder andre voksne i husstanden som retten kjenner til, og retten kan varsle sosialtjenesten når det er grunn til det (§ 11-8). Gjelder tvangssalget en bolig du trenger for deg og familien, kan du be om erstatningsbolig innen uttalefristen på én måned (dekningsloven § 2-10, tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7) – men ikke når saken gjelder husleie eller renter og ordinært forfalte avdrag på pantelånet. Tingretten kan også i særlige tilfeller gi utsettelse etter femtedelsregelen uten at du betaler en femtedel, når du ellers mister nødvendig bolig (§ 6-1 tredje ledd).

Det finnes ingen egen regel i tvangsfullbyrdelsesloven om barn i husstanden. Har dere barn, er det lurt å kontakte Nav-kontoret tidlig om hjelp til ny bolig. Retten kan også selv varsle sosialtjenesten, som nevnt over.

Løpende utgifter mens du bor der

Lånet løper videre. Renter og kostnader på pantelånene beregnes fram til oppgjørsdagen (§ 11-36), så hver måned saken varer, øker gjelden som skal dekkes av salgssummen. Felleskostnader i borettslag og sameie løper også, og ubetalte felleskostnader er sikret med lovbestemt pant som går foran banken, se tvangssalg av borettslagsleilighet. Kan du betale, reduserer du restgjelden. Kan du ikke, bør du få hjelp til å prioritere regningene – kommunens gratis gjeldsrådgivning og Navs økonomi- og gjeldsveiledning på 55 55 33 39 (hverdager 9–15) kan sette opp et budsjett med deg.

Det er fortsatt ikke for sent å stanse saken mens du bor der: betaler du kravet med renter og kostnader før budet stadfestes, skal retten nekte stadfestelse (§ 11-30). Se stoppe et tvangssalg.

Måneder med uvisshet sliter. Kjenner du at det blir for tungt, kan du snakke med fastlegen, ringe Mental Helse på 116 123 eller Kirkens SOS på 22 40 00 40.