Kjøpe bolig på tvangssalg: muligheter og fallgruver for deg som byr

Boliger på tvangssalg selges i dag av en medhjelper, omtrent som et vanlig meglersalg. Forskjellen ligger i detaljene: budet ditt må være bindende i minst seks uker, tingretten må stadfeste det, og du kan bare kreve prisavslag – aldri heve – hvis boligen har feil.

Du kan kjøpe en bolig på tvangssalg omtrent slik du kjøper en vanlig bolig: den annonseres, det holdes visning, og du gir bud til den som står for salget. Men den som selger, er en medhjelper oppnevnt av tingretten, ikke eieren, og reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11 avviker fra et vanlig kjøp på fem viktige punkter. Budet ditt må være bindende i minst seks uker. Det er kreditoren som ber om at budet stadfestes, og tingretten som avgjør om det godtas. Eieren kan fortsatt stanse salget ved å betale. Du kan ikke heve kjøpet hvis boligen har feil, bare kreve prisavslag. Og du overtar først når kjøpesummen er betalt, som kan ta flere måneder.

Det betyr ikke at et tvangssalg er et dårlig kjøp. Men du bør vite hva du går inn i – og at prisen ikke nødvendigvis blir lav.

Slik selges boliger på tvangssalg i dag

Tingretten der boligen ligger, behandler tvangssalg av fast eiendom og borettslagsandeler som er registrert i grunnboken (§ 11-3). Retten velger salgsmåten som antas å gi størst utbytte: salg ved medhjelper eller auksjon (§ 11-12). Oslo tingrett skriver at tvangssalg gjennomføres av medhjelpere oppnevnt av retten, og at medhjelperne enten er advokater eller eiendomsmeklere. Ved salg av en borettslagsandel kan boligbyggelaget oppnevnes. Medhjelperen må fylle de samme kravene som den som driver ervervsmessig omsetning av slike boliger (§ 2-10). Mer om rollen står under medhjelper ved tvangssalg.

Medhjelperen skal avertere boligen slik det er vanlig ved frivillig salg gjennom megler, og kjøpsinteresserte skal få se den i samsvar med vanlig praksis (§ 11-25). Det betyr at boliger på tvangssalg ofte ligger ute i de vanlige boligannonsene. Det finnes ingen egen offentlig liste over alle tvangssalg vi kan vise til.

Noen kan ikke kjøpe: ved tvangssalg gjennom tingretten er tingrettens ansatte utelukket, og det samme gjelder medhjelperen og medhjelperens ansatte (§ 2-11). Alle andre kan by – også kreditorene. Et borettslag kan selv kjøpe andelen ved tvangssalg (burettslagslova § 4-9).

Salgsoppgaven: les den som en advarsel

Medhjelperen skal lage en skriftlig salgsoppgave før bud gis, med de opplysningene som er vanlige ved frivillig salg gjennom megler (§ 11-24). Medhjelperen skal også innhente den dokumentasjonen som er vanlig ved et meglersalg, og den skal være tilgjengelig for deg som interessent (§ 11-17). Salgsoppgaven skal i tillegg opplyse om at salget er et tvangssalg, at du har begrenset adgang til å påberope mangler, hvem kjøpesummen skal betales til, hvem som bærer utgiftene ved overtakelsen, og hvilke heftelser som ikke er pengeheftelser og som blir stående – for eksempel veirett eller andre servitutter.

Har ikke medhjelperen hatt mulighet til å innhente eller kontrollere bestemte opplysninger, skal det stå hvorfor. Det skjer for eksempel når eieren ikke har samarbeidet. Tidligere eier har ofte vært i en vanskelig økonomisk situasjon, og vedlikehold kan ha blitt utsatt. Se derfor nøye på boligen selv, og ta gjerne med en fagperson på visning.

Budgivning: seks uker er hovedregelen

«Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst seks uker. Med rettens samtykke kan det likevel tas hensyn til bud med kortere bindingstid ned til 15 dager.»

Ved et vanlig boligsalg har bud ofte en akseptfrist på timer. På tvangssalg må du altså binde deg i uker, fordi budet skal gjennom flere ledd før det blir endelig. Det får praktiske følger: et finansieringsbevis må gjelde lenge nok, og du kan ikke uten videre by på en annen bolig samtidig uten å risikere å bli sittende med to kjøp. Medhjelperen kan kreve at du legger fram en finansieringsplan, og kan kreve at du stiller sikkerhet for budet. Gjør du ikke det, kan budet settes ut av betraktning (§ 11-25).

Du blir løst fra budet hvis retten stadfester et annet bud, hvis retten nekter å stadfeste noe bud, eller hvis kreditoren gir avkall på å begjære budet ditt stadfestet (§ 11-26). Et bud som ikke lenger er bindende, kan bare stadfestes hvis du samtykker.

Fra bud til stadfestelse

1. Medhjelperen forelegger budene for kreditoren (saksøkeren), som avgjør om et bud skal begjæres stadfestet. Kreditoren kan ikke uten saklig grunn velge et lavere bud når et høyere kan stadfestes (§ 11-28).
2. Budet sendes til tingretten og rettighetshaverne sammen med salgsoppgaven og et utkast til fordeling av kjøpesummen. Alle får to uker til å komme med innsigelser (§ 11-29). Du som byder får også meldingen.
3. Tingretten avgjør ved kjennelse om budet stadfestes (§ 11-30). Retten skal blant annet nekte stadfestelse når det er sannsynlig at nye salgsforsøk gir mer, når budet ikke dekker alle heftelser med bedre prioritet enn kreditorens krav, og når eieren har betalt kravet.
4. Ankefristen er én måned fra kjennelsen (§ 11-34). Først når stadfestelsen er rettskraftig, er kjøpet endelig.

Prisen: ingen garantert rabatt

Det er en utbredt forestilling at tvangssalg gir billige boliger. Vi har ikke funnet offentlig statistikk som viser at boliger på tvangssalg generelt selges under markedspris, og loven er laget for å hindre for lave priser. Det finnes ingen minstepris i prosent av takst, men retten skal nekte stadfestelse hvis nye salgsforsøk sannsynligvis gir mer (§ 11-30 bokstav a), og salget kan bare gjennomføres hvis prisen dekker alle heftelser med bedre prioritet enn kreditorens krav (§ 11-20). Et unntak gjelder når borettslaget eller sameiet har gitt salgspålegg: da gjelder ikke dette dekningskravet (burettslagslova § 4-8, eierseksjonsloven § 38). Se tvangssalg av borettslagsleilighet og salgspålegg. Lavest pris finner du gjerne når det bare er en ideell andel som selges – men da kjøper du et eierfellesskap med en fremmed. Søsternettstedet vårt om tvangssalg forklarer risikoen i kjøpe ideell andel på tvangssalg.

Oppgjør og overtakelse

Kjøpesummen skal betales innen oppgjørsdagen, som er tre måneder etter at budet ble forelagt rettighetshaverne og retten. Du har likevel ikke plikt til å betale før to uker etter at stadfestelsen er rettskraftig (§ 11-27). Du overtar risikoen for boligen på oppgjørsdagen, og du blir eier når du har betalt (§ 11-31). Da faller alle pengeheftelser – pantelån, utleggspant og lignende – bort, unntatt de du har avtalt å overta. Når du er eier og stadfestelsen er rettskraftig, utsteder tingretten skjøte etter begjæring (§ 11-33). Et pantedokument for lånet ditt som medhjelperen sørger for å tinglyse samme dag som skjøtet, går foran alle andre rettigheter som stammer fra deg.

Betaler du ikke i tide, må du betale forsinkelsesrente. Medhjelperen skal da varsle deg om at kjøpet blir hevet hvis du ikke betaler innen minst to uker, og blir boligen deretter solgt billigere til en annen, kan du bli ansvarlig for forskjellen overfor rettighetshaverne (§ 11-32). Ha finansieringen i orden før du byr.

Flytter ikke tidligere eier ut når du er blitt eier, kan du begjære fravikelse etter kapittel 13 på grunnlag av stadfestelseskjennelsen, uten gebyr (§ 11-31). Namsfogden gjennomfører utkastelsen, se fravikelsesdagen. Du skal aldri skifte lås eller bære ut tingene selv. Hvordan eieren har det i perioden fram til overtakelsen, står i bo i boligen under tvangssalg.

Feil ved boligen: prisavslag, aldri heving

Den største juridiske forskjellen fra et vanlig kjøp er mangelsreglene i § 11-39. En mangel foreligger bare når boligen ikke svarer til opplysninger om vesentlige forhold som medhjelperen har gitt, når medhjelperen har unnlatt å gi opplysninger om vesentlige forhold han eller hun måtte kjenne til, eller når boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Har boligen en mangel, kan du kreve prisavslag. Du kan ikke heve kjøpet. Erstatning kan bare kreves av medhjelperen hvis medhjelperen har utvist skyld eller det finnes et annet særskilt grunnlag.

Kravet må fremmes ved søksmål, og det rettes mot dem som har fått den delen av kjøpesummen prisavslaget gjelder – typisk kreditorene. Du må betale kjøpesummen selv om du krever prisavslag, men du kan kreve at den omstridte delen holdes tilbake. Reiser du ikke søksmål innen to måneder etter at kjøpesummen forfalt, blir den tilbakeholdte delen utbetalt. Også ved rettsmangel – at noen andre enn saksøkte eide boligen og ikke ble varslet – er heving utelukket (§ 11-40).

Andre fallgruver

• Heftelser som blir stående. Rettigheter som ikke er pengeheftelser og har bedre prioritet enn kreditorens krav, må du overta utenfor kjøpesummen (§ 11-20). Sjekk grunnboken og salgsoppgaven.
• Forkjøpsrett. En forkjøpsrett som ikke er satt til side, kan gjøres gjeldende når stadfestelsen er rettskraftig (§ 11-23). Spør medhjelperen om det finnes forkjøpsrett, for eksempel i et borettslag.
• Konsesjon og odel. Krever kjøpet konsesjon, bærer du risikoen for at den blir gitt, og for odelseiendommer bærer du risikoen for odelsløsning (§ 11-24).
• Kostnadene. Salgsoppgaven skal si hvem som bærer utgiftene ved overtakelsen. Be om en oversikt over alle omkostninger før du byr.

Lurer du på hvor pengene du betaler, går, står det i fordeling av salgssummen. Vil du kjøpe bil eller innbo i stedet, se kjøpe bil og ting på tvangsauksjon.