Utkastelse fra bolig – slik foregår en fravikelse

En utkastelse – fravikelse i lovens språk – krever et tvangsgrunnlag og gjennomføres av namsfogden. Ubetalt leie, utløpt tidsbestemt leie og uprotestert oppsigelse går rett til namsfogden; heving og andre forhold går først til tingretten.

Ingen kan kastes ut av en bolig uten at det skjer gjennom namsmyndighetene. Den som vil ha noen ut – oftest en utleier, men også en ny eier eller et borettslag – må ha et tvangsgrunnlag og sende en begjæring om fravikelse. Fravikelse er lovens ord for utkastelse. Reglene står i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Avhengig av hva grunnlaget er, går begjæringen enten rett til namsfogden eller først til tingretten. Selve utkastelsen gjennomføres uansett av namsfogden, som fjerner personer og eiendeler fra boligen og gir den tilbake til den som har rett til den.

Denne siden gir oversikten: hvilke grunnlag som finnes, hvem som avgjør, hva det koster og hvordan saken går. Den vanligste situasjonen – ubetalt husleie – har en egen tidslinje for utkastelse ved ubetalt husleie.

Fravikelse er tvangsfullbyrdelse av et krav på boligen

Kapittel 13 gjelder krav som går ut på noe annet enn penger (§ 13-1). Kravet er her at den som bor i boligen, skal flytte ut. Det skilles mellom å få boligen tilbake og å få pengene: en utkastelse gir utleieren boligen, men ikke den ubetalte leien. Den må utleieren kreve inn for seg, vanligvis med utlegg.

Som all tvangsfullbyrdelse krever fravikelse et tvangsgrunnlag. Det kan være et alminnelig tvangsgrunnlag, som en dom, et rettsforlik eller et vedtak fra Husleietvistutvalget som ikke er brakt inn for tingretten innen fristen. Eller det kan være et av de særlige tvangsgrunnlagene for fast eiendom som er listet opp i § 13-2 tredje ledd. Husleieloven har ingen egen paragraf om utkastelse; reglene om oppsigelse og heving står der, men selve utkastelsen styres av tvangsfullbyrdelsesloven. Endringen i husleieloven 1. juli 2026 gjaldt bare fritidsboliger som leies ut som bolig, ikke utkastelse.

De fem særlige grunnlagene – og hvem som avgjør

Hvilken bokstav saken bygger på, avgjør hvor begjæringen skal sendes (§ 13-3):

Bokstav a og b forutsetter en utkastelsesklausul i en skriftlig kontrakt; den kan inngås elektronisk. Bokstav a til d gjelder ikke festeforhold. Bokstav e dekker blant annet en tidligere samboer eller et familiemedlem uten leieavtale, eller noen som har tatt seg inn uten lov – se utkastelse av tidligere ektefelle eller samboer.

Noen saker går til tingretten etter andre lover. Et borettslag eller eierseksjonssameie som krever en andelseier eller seksjonseier ut på grunn av fare for ødeleggelse eller alvorlig plage for de andre, må sette fram begjæringen for tingretten (burettslagslova § 5-23, eierseksjonsloven § 39). Kjøperen etter et tvangssalg kan derimot begjære fravikelse på grunnlag av stadfestelseskjennelsen uten å betale gebyr hvis den tidligere eieren ikke flytter (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31).

Hva koster en utkastelse i 2026?

Den som begjærer fravikelse, betaler rettsgebyret og kan kreve nødvendige kostnader dekket av den som blir kastet ut (§ 3-1). Rettsgebyret er 1 345 kroner hele 2026, og hvert gebyr rundes ned til hel krone for hvert rettergangsskritt (rettsgebyrloven § 6 a). Satsene står i rettsgebyrloven § 14:

Gebyret ved begjæringen skal betales selv om begjæringen senere trekkes tilbake eller avvises. Det dekker sideutgiftene, men ikke utgifter til flytting og oppbevaring av eiendelene. De kommer i tillegg. Mer om regningen står i kostnader for utleier, og du kan regne på andre saker i gebyrkalkulatoren.

Slik går saken – fra varsel til utkastelse

1. Varsel. Bygger saken på et særlig tvangsgrunnlag, må den som vil ha boligen tilbake, først sende et skriftlig varsel og vente to uker (§ 4-18). Ved ubetalt leie skal varselet også si at utkastelsen kan unngås ved å betale. Innholdet er gått gjennom i varsel om fravikelse.
2. Begjæring. Begjæringen sendes namsfogden i distriktet der boligen ligger, eller tingretten. Politiet skriver at begjæringen om utkastelse må sendes i posten, med kopi av kontrakten og varselet. Hvilket kontor som har din kommune, ser du i oversikten over namsfogden.
3. Foreleggelse. Finner namsmyndigheten at begjæringen kan tas til følge, får den som bor der, kopi og to uker til å uttale seg (§ 13-6). Brevet skal opplyse om kostnadene og om at fullbyrdelsen kan unngås ved å oppfylle kravet. Bor ektefellen eller andre voksne i husstanden der, skal også de få beskjed, og namsmyndigheten bør varsle sosialkontoret når det er grunn til det.
4. Beslutning. Når fristen er ute, avgjør namsfogden om utkastelsen skal gjennomføres. Er det tingretten som har saken, avgjør retten ved kjennelse og sender saken til namsfogden for gjennomføring (§ 13-7).
5. Melding om tid og sted. Namsfogden gir partene beskjed om når utkastelsen skal skje (§ 13-12). Loven setter ingen frist for hvor lenge i forveien. Beskjeden til den som skal ut, kan unnlates hvis utkastelsen ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort.
6. Utkastelsen. Namsfogden fjerner personene og eiendelene som skal fjernes (§ 13-11).

Utkastelsesdagen

Politiet beskriver at to namsfullmektiger, utleieren og en låsesmed møter på adressen, at namsfogden tar bilder av eiendelene og at låsen blir skiftet. Utleieren får de nye nøklene. Er den som skal ut, hjemme, blir hun eller han bedt om å ta med det viktigste – klær, lommebok, pass, medisiner. Møter utkastelsen motstand, eller lukker ingen opp, kan namsfogden bruke nødvendig makt og om nødvendig kreve bistand fra politiet (§ 5-10). Forretningen skal skje med hensynsfullhet, og om natten eller på helligdager bare når det er påtrengende nødvendig. Mer om dagen selv står under fravikelsesdagen.

Eiendelene blir ikke kastet. Kan de ikke overleveres med en gang, sørger namsfogden for transport og oppbevaring, eller lar dem stå i boligen en tid. Beslagsfrie ting som klær og nødvendig innbo kan hentes uten å betale for transport og lagring hvis det skjer innen to uker etter underretningen. Bare rent skrot kan kastes straks; annet kan selges eller kastes først når tingene ikke er hentet tross gjentatte oppfordringer innen fristen namsfogden setter (§ 13-11). Loven har ingen fast lagringstid i dager.

Kan utkastelsen stoppes eller utsettes?

Ved ubetalt leie kan leietakeren stoppe utkastelsen ved å betale leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og leie som har forfalt fram til betalingen, med renter, før fullbyrdelsen er gjennomført (§ 13-2 tredje ledd bokstav a). Politiet skriver at betalingen må skje før låsen er skiftet.

Klage over namsfogdens avgjørelse settes fram for namsfogden og går videre til tingretten (§ 5-16). Hovedregelen er at klage ikke stopper saken. Unntaket er fravikelse etter bokstav a og b: der har klagen oppsettende virkning, med mindre namsfogden eller retten mener den er åpenbart grunnløs. For at tingretten skal behandle klagen, må det betales et rettsgebyr.

Leietakerens innvendinger og hvordan de vurderes, står i innsigelser fra leietaker.

Utleieren skal aldri gjøre det selv

En utleier som skifter lås eller bærer ut tingene for å få leietakeren ut, tar seg selv til rette. Straffeloven § 19 gjør en slik handling lovlig bare når det ville være urimelig å vente på myndighetenes bistand – og for utkastelse finnes det en ordnet vei gjennom namsfogden. En utleier som tar seg selv til rette, handler på egen risiko. Gå veien om namsfogden, også når det haster. Se selvtekt.