Varsel om fravikelse til leietaker – krav og innhold

Bygger utkastelsen på leiekontrakten eller en oppsigelse, må utleieren sende et skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 og vente to uker før begjæringen sendes. Ved ubetalt leie må varselet også si at utkastelsen kan unngås ved å betale.

Før en utleier kan be namsfogden kaste ut en leietaker på grunnlag av leiekontrakten eller en oppsigelse, må leietakeren få et skriftlig varsel. Varselet skal si at utkastelse – fravikelse i lovens språk – vil bli begjært hvis leietakeren ikke betaler eller flytter. Det kan tidligst sendes på forfallsdagen, og begjæringen kan først sendes når to uker er gått (tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18). Gjelder saken ubetalt husleie, stiller loven et ekstra krav: det skal gå fram av varselet at utkastelsen kan unngås ved å betale leien med renter og kostnader før utkastelsen gjennomføres.

Varselet er utleierens første formelle skritt, og det er her mange saker snubler. Et varsel som er sendt for tidlig, mangler betalingsopplysningene eller er gitt muntlig, holder ikke. Namsfogden kan da ikke ta begjæringen til følge, og utleieren må begynne på nytt med nytt varsel og ny frist.

Når kreves varsel?

Varsel etter § 4-18 kreves når saken bygger på et særlig tvangsgrunnlag. For fravikelse av fast eiendom er det grunnlagene i § 13-2 tredje ledd: ubetalt leie med klausul (bokstav a), utløpt tidsbestemt leie med klausul (b), uprotestert oppsigelse (c), heving (d) og andre besittelsesforhold (e). Bygger saken derimot på et alminnelig tvangsgrunnlag – en dom eller et rettsforlik – gjelder ikke § 4-18. Er det gått mer enn ett år siden det ble adgang til å begjære fullbyrdelse, må det likevel sendes varsel med to ukers frist også da (§ 4-19).

Politiet har ferdige skjemaer for de vanligste varslene på siden om å begjære utkastelse:

Skjemaene viser fortsatt til «namsmannen», som namsfogden het fram til 1. juli 2026. Det gjør ikke varselet ugyldig, men du kan gjerne skrive «namsfogden» selv. Hvordan grunnlagene skiller seg fra hverandre, står i utkastelse fra bolig.

Dette må stå i varselet

Loven krever to ting av alle varsler etter § 4-18: at varselet er skriftlig, og at det gjør oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.

«Et særlig tvangsgrunnlag kan begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at saksøkeren har sendt skriftlig varsel til saksøkte. I varselet, som tidligst kan sendes på forfallsdagen, skal det gjøres oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært dersom kravet ikke blir oppfylt.»

I praksis bør varselet inneholde:

• navn og adresse på utleieren og leietakeren, og dato for varselet
• hvilken leieavtale det gjelder, med dato, og hvilken bolig
• hva som ikke er oppfylt: hvilke måneder leien mangler for og hvor mye som skyldes – eller at leietiden løp ut eller leieforholdet opphørte på en bestemt dato
• hva leietakeren må gjøre: betale til et oppgitt kontonummer, eller flytte og levere nøklene
• en frist på minst to uker – politiets skjemaer bruker 14 dager
• at begjæring om fravikelse vil bli sendt namsfogden hvis kravet ikke blir oppfylt, og hvilken bokstav i § 13-2 tredje ledd utleieren bygger på

Særvarselet ved ubetalt leie

Gjelder utkastelsen ubetalt husleie, er det ikke nok å true med fravikelse. § 13-2 tredje ledd bokstav a krever at varselet også forteller leietakeren hvordan utkastelsen kan unngås:

«Det skal gå fram av varselet etter § 4-18 at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.»

Opplysningen gjelder helt fram til selve utkastelsen – fristen i varselet er ikke siste sjanse. Leietakeren kan altså fortsatt stoppe saken etter at fristen er ute, så lenge hele beløpet blir betalt før namsfogden har gjennomført utkastelsen. Politiet skriver at betalingen må skje før låsen er skiftet.

Tidspunktet: ikke før forfall

Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen. Ved ubetalt leie er det dagen leien skulle vært betalt. Et varsel som sendes før – for eksempel sammen med husleiefakturaen – er ikke et gyldig varsel. Ved utløpt leietid og oppsigelse er politiets skjemaer bygd slik at varselet viser til datoen leietiden løp ut eller leieforholdet opphørte, og gir 14 dager til å flytte.

Fristen på to uker regnes fra varselet ble sendt, ikke fra det kom fram. Tenk deg at leien forfaller tirsdag 1. desember 2026 og varselet sendes samme dag: Da kan begjæringen sendes namsfogden tidligst tirsdag 15. desember 2026. Varsel kan ikke frafalles på forhånd (§ 4-18 fjerde ledd). En setning i leiekontrakten om at leietakeren «gir avkall på varsel», har ingen virkning.

Varselet må være skriftlig, men kan sendes elektronisk, for eksempel som e-post, dersom det sendes på en betryggende måte (§ 1-10 annet ledd). Ta vare på dokumentasjon på når og hvordan varselet ble sendt – en kopi skal legges ved begjæringen til namsfogden.

Når leietakeren ikke kan nås

Varselet kan unnlates bare når tre vilkår er oppfylt samtidig: leietakeren har ikke kjent oppholdssted, har ingen kjent fullmektig som kan ta imot varselet, og verken leietakeren eller fullmektigen har kjent elektronisk kontaktinformasjon (§ 4-18 annet ledd). Da kan fullbyrdelse begjæres når to uker er gått fra forfall. Namsmyndigheten kan også frita utleieren for varslingsplikten hvis det er grunn til å frykte at fullbyrdelsen ellers blir vanskeliggjort. Har leietakeren bare sluttet å svare, er det ikke nok – da må varselet sendes til adressen du har.

Varsel til sosialtjenesten

Husleieloven har en egen, frivillig varslingsregel. Når det er grunnlag for å begjære fravikelse, kan utleieren, dersom det er grunn til det, sende skriftlig varsel om misligholdet til sosialtjenesten i kommunen (husleieloven § 9-11). En begjæring om fravikelse bør da tidligst sendes namsfogden to uker etter dette varselet. Leietakeren kan skriftlig reservere seg mot at slikt varsel sendes, og utleieren skal sende kopi til leietakeren senest samtidig.

Varselet kan gi leietakeren hjelp til å betale eller finne ny bolig før det går så langt som til utkastelse. Det er ikke et vilkår for å begjære fravikelse. Namsmyndigheten bør dessuten selv varsle sosialkontoret når det er grunn til det, når begjæringen forelegges leietakeren (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6).

En mal for varsel om ubetalt husleie

[Utleiers navn og adresse]
[Leietakers navn og adresse]
[Sted, dato]

Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 – ubetalt husleie

Jeg viser til leiekontrakt av [dato] for boligen [adresse]. Husleien for [måned(er)] er ikke betalt. Skyldig husleie utgjør kr [beløp].

Du gis en frist på 14 dager fra dette varselet til å betale beløpet til kontonummer [nummer]. Betales ikke kravet innen fristen, vil jeg begjære fravikelse (utkastelse) hos namsfogden, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a. Det vil medføre ytterligere kostnader for deg.

Fravikelsen kan unngås dersom leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fravikelsen gjennomføres.

Med hilsen
[Underskrift]

Malen forutsetter at leiekontrakten har en utkastelsesklausul for ubetalt leie. Har den ikke det, er bokstav a ikke et grunnlag, og veien går via heving og tingretten. Neste steg etter varselet er begjæringen om fravikelse, og hele tidslinjen står i utkastelse ved ubetalt husleie. For varsel om pengekrav generelt, se varsel om tvangsfullbyrdelse.

Vanlige feil i varselet

• Varselet er sendt før forfall, eller begjæringen er sendt før to uker er gått.
• Ved ubetalt leie mangler opplysningen om at utkastelsen kan unngås ved å betale – eller den nevner bare leien, ikke renter og kostnader.
• Varselet er gitt muntlig eller som en SMS uten dokumentasjon på innholdet.
• Kontrakten har ingen utkastelsesklausul, men varselet viser til bokstav a eller b.
• Det er gått mer enn ett år siden det ble adgang til å begjære fravikelse, uten at det er gjort; da må nytt varsel sendes (§ 4-19).