Tvangssalg og gjeldsordning – kan gjeldsordning redde boligen?

Gjeldsordning kan stanse et tvangssalg og la deg beholde en nøktern bolig, men bare hvis gjeldsforhandling blir åpnet og du klarer rentene på boliglånet. En bolig som er større enn familien rimelig trenger, må som regel selges.

Ja, gjeldsordning kan i noen tilfeller redde boligen. Når namsfogden eller tingretten åpner gjeldsforhandling, kan kreditorene i fire måneder verken ta utlegg i eller tvangsrealisere eiendelene dine. Et tvangssalg som er på vei, kan da ikke gjennomføres i den perioden. Kommer det i stand en gjeldsordning, kan du få beholde boligen hvis den ikke er større eller dyrere enn du og familien rimelig trenger, og hvis du klarer å betale rentene på lånet innenfor boligens verdi. Men en søknad alene stopper ingenting, og en gjeldsordning er ingen garanti for at du blir boende.

Det ærlige svaret er derfor «det kommer an på». Under går vi gjennom når gjeldsordning stanser et tvangssalg, hva som avgjør om du får beholde boligen, hvordan boliglånet behandles, og hvordan et salg kan bli en del av selve ordningen.

To ulike verktøy: tvangssalg og gjeldsordning

Et tvangssalg av bolig er tvangsfullbyrdelse. Det er én kreditor – oftest banken, borettslaget eller en kreditor med utleggspant – som bruker panteretten sin for å få dekning. Saken går i tingretten etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11, og målet er å få kravet til den ene kreditoren betalt. Hvordan saken går steg for steg, står i tvangssalg av bolig.

En gjeldsordning er det motsatte: en samlet løsning for all gjelden din, med alle kreditorene på én gang. Den står i gjeldsordningsloven og forutsetter at du er varig ute av stand til å betale gjelden (§ 1-3). Her er namsfogden din veileder, ikke kreditorenes apparat. Du betaler det du kan avse i en periode på normalt fem år, og er deretter fri for den usikrede gjelden som ikke er betalt. Grunnreglene finner du under gjeldsordning.

Er betalingsproblemene forbigående – for eksempel en sykemelding eller kort ledighet – er gjeldsordning ikke riktig verktøy. Da er det femtedelsregelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 5-12 som er aktuell: utsettelse av tvangssalget mot at du betaler en femtedel av kravet og resten i avdrag. Ved bolig kan tingretten i særlige tilfeller gi utsettelse uten femtedel når du ellers mister nødvendig bolig for deg og familien (§ 6-1 tredje ledd).

Når stopper tvangssalget?

Det er åpningen av gjeldsforhandling som stopper tvangssalget – ikke søknaden. Gjeldsordningsloven § 3-4 sier at åpningen gir en betalingsutsettelse i en gjeldsforhandlingsperiode på fire måneder, og at kreditorene i den perioden ikke kan «ta utlegg i eller tvangsrealisere skyldnerens eiendeler» (bokstav d). Utleggstrekk i lønna blir samtidig avløst av et sikringstrekk.

Fire måneder er ikke lenge. Begjærer du tvungen gjeldsordning innen fristen, forlenges perioden med to måneder, og namsfogden kan forlenge med inntil én måned hvis det er grunn til å tro at en frivillig ordning kommer i stand (§ 5-1). En gjeldsforhandlingsperiode kan likevel ikke overstige ett år. Ender perioden uten at det kommer i stand noen gjeldsordning, faller vernet bort, og kreditoren kan fortsette tvangssalget.

Et utleggspant i boligen som er tatt senere enn tre måneder før gjeldsforhandlingen ble åpnet, faller bort (gjeldsordningsloven § 3-6, jf. dekningsloven § 5-8). Har en inkassokreditor nylig fått tinglyst utleggspant og begjært tvangssalg på grunnlag av det, kan den kreditoren altså miste pantet. Mer om virkningene står i utleggsforbud og sikringstrekk.

Får du beholde boligen?

Hovedregelen i gjeldsordning er at eiendeler av verdi skal selges til fordel for kreditorene. For bolig gjelder en egen regel. Gjeldsordningsloven § 4-4 sier at du har plikt til å selge boligen hvis to vilkår begge er oppfylt:

• salget vil gi kreditorene best dekning, og
• boligen overstiger det du og husstanden rimelig trenger.

Vurderingen tar utgangspunkt i boligens omsetningsverdi og hva det vil koste deg å skaffe en annen bolig som tilfredsstiller rimelige krav til beliggenhet, størrelse og pris. En vanlig leilighet eller et nøkternt hus for en familie vil ofte kunne beholdes. En stor enebolig for én person, eller en bolig med mye egenkapital som kan frigjøres ved å flytte til noe mindre, må ofte selges. Det er et skjønn, og det er namsfogden – og ved tvungen ordning tingretten – som vurderer.

Skal du beholde boligen, fastsetter namsfogden omsetningsverdien sammen med to rettsvitner med særlig kunnskap (§ 4-7). Den verdien får stor betydning for hvor mye av boliglånet som består. Regelen i § 4-4 gjelder boligen du bor i. En hytte eller fritidsbolig er ikke omfattet av den, og eiendeler du ikke har rett til å beholde etter §§ 4-4 og 4-5, skal etter § 4-6 selges. Se også bolig og gjeldsordning.

Hva skjer med boliglånet?

Her ligger kjernen i om boligen kan reddes. Gjeldsordningsloven § 4-8 bokstav a deler boliglånet i to:

• Lån innenfor boligens verdi pluss 10 prosent skal ha avtalt rente under gjeldsordningen. Det betales ikke avdrag i perioden, men hovedstolen består. Denne delen av lånet blir ikke slettet når ordningen er over.
• Lån utover denne grensen behandles som usikret gjeld og får samme dividende som de andre usikrede kravene. Det som ikke er betalt når ordningen er oppfylt, faller bort.

Krav sikret ved lovbestemt pant i boligen etter panteloven § 6-1 skal likevel ha full dekning. Rentene på boliglånet innenfor grensen forfaller også mens gjeldsforhandlingen pågår (§ 3-4 annet ledd), så de må du fortsette å betale fra første dag. Klarer du ikke det, er det vanskelig å beholde boligen.

Et tenkt og forenklet eksempel: Boligen er verdsatt til 3 000 000 kroner, og boliglånet er 3 500 000 kroner. Grensen blir 3 300 000 kroner. Den delen av lånet betjenes med avtalt rente – med 5 prosent rente blir det 13 750 kroner i måneden – og består etter ordningen. De resterende 200 000 kronene blir usikret gjeld i ordningen sammen med forbrukslån, kredittkort og annet.

Går regnestykket i null eller minus, er det et tegn på at boligen er for dyr å beholde. Satsene og regelen om at strøm ikke er en boutgift, finner du under livsoppholdssatsene. Namsfogden gjør sin egen beregning og kan fravike satsene når det er grunn til det.

Salg som del av gjeldsordningen

Må boligen selges, betyr det ikke at den blir tvangssolgt. Gjeldsordningsloven § 4-6 sier at eiendeler du ikke har rett til å beholde, skal selges på den måten som gir kreditorene best dekning. Namsfogden bestemmer hvordan, og kan pålegge deg å sørge for salget selv – for eksempel gjennom en vanlig megler. Et frivillig salg gir som regel bedre pris og lavere kostnader enn et tvangssalg. Når plikten til å selge faktisk slår inn, og hva som skjer med restgjelden etterpå, går søsternettstedet vårt om gjeldsordning gjennom i når boligen må selges i gjeldsordningen.

Hindrer panteheftelser et frivillig salg fordi salgssummen ikke dekker alle panthaverne, kan namsfogden underrette panthaverne om at boligen blir solgt frivillig med den virkningen at udekkede heftelser faller bort, hvis ingen motsetter seg det innen en frist på minst en uke. Motsetter noen seg, skal boligen selges etter reglene om tvangsdekning (§ 4-6). Den delen av lånet som ikke ble dekket av salget, blir usikret gjeld i ordningen – ikke en restgjeld du står alene med etterpå, slik det ville vært ved et vanlig tvangssalg. Se restgjeld etter tvangssalg for sammenligningen.

Namsmyndigheten kan også sette som vilkår for å åpne gjeldsforhandling at et salg eller en verdsetting er gjennomført først (§ 3-1). Har du måttet selge boligen i forbindelse med gjeldsordningen, er det et moment som kan tale for en kortere gjeldsordningsperiode enn fem år ved tvungen ordning (§ 5-2).

Mens gjeldsforhandlingen pågår

Åpningen gir deg også plikter. Du kan ikke selge eller pantsette boligen uten namsfogdens samtykke, og du kan ikke ta opp ny gjeld uten samtykke. Samtykke til ny gjeld gis bare til refinansiering, boligformål eller strengt nødvendige varer og tjenester (§ 3-5). Du skal sette av inntekten som overstiger det husstanden trenger til nødvendig underhold.

Vær åpen om alt du eier og skylder. Å skjule midler, overføre boligen til noen andre eller gi uriktige opplysninger kan føre til at gjeldsforhandling blir nektet eller at ordningen senere blir opphevet – og kan være straffbart. Vil du vite hva som skjer i de første ukene, se åpning av gjeldsforhandling.

Når boligen endrer verdi i perioden

Boligverdien er ikke låst for hele perioden. Faller verdien vesentlig, kan tingretten på din begjæring nedsette gjelden med pant i boligen, men ikke under boligens omsetningsverdi på det tidspunktet (gjeldsordningsloven § 6-1 annet ledd). Stiger verdien så mye at det vil virke urimelig om du beholder hele gevinsten, kan en kreditor be retten omgjøre ordningen. Fører det til at boligen må selges, har du rett til å beholde nok av salgssummen til å skaffe deg en annen eiet bolig som dekker husstandens rimelige behov (§ 6-2).

Slik går du fram

1. Les brevet fra tingretten og noter fristen. Uttalefristen i et tvangssalg av fast eiendom er én måned (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7).
2. Kontakt kommunens gratis gjeldsrådgivning eller Navs økonomi- og gjeldsveiledning på 55 55 33 39 (hverdager 9–15) for å regne på om gjeldsordning er realistisk.
3. Send søknad om gjeldsforhandling til namsfogden på skjemaet «Søknad om gjeldsforhandling» (Q-0262-1 B). Søknaden kan ikke sendes digitalt; du sender den i posten eller leverer den hos namsfogden. Den koster ikke noe. Utfyllingen er forklart i søknad om gjeldsordning, og skjemaet ligger hos politiet: søke gjeldsordning.
4. Gi tingretten og kreditoren beskjed om at du har søkt. Det stopper ikke salget, men kreditoren kan velge å vente, og medhjelperen kan på partenes anmodning forhandle for å unngå tvangssalg (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-13).
5. Fortsett å betale renter på boliglånet og felleskostnader så langt du kan.

Et tvangssalg og en gjeldssak er tunge å stå i. Kjenner du at det blir for mye, kan du snakke med fastlegen eller ringe Mental Helse på 116 123.