Bolig og gjeldsordning: beholde, selge og betale boutgiftene

Du kan som regel beholde boligen i en gjeldsordning, med mindre den er større eller dyrere enn husstanden trenger og et salg gir kreditorene bedre dekning (gjeldsordningsloven § 4-4). Beholder du den, betaler du renter, men ikke avdrag, på boliglånet innenfor verdien med tillegg av 10 prosent.

Mange er redde for å miste hjemmet når de søker gjeldsordning. Utgangspunktet i loven er at du får beholde en bolig som dekker husstandens rimelige behov. Du har plikt til å selge bare når to ting er oppfylt samtidig: salget vil gi kreditorene best dekning, og boligen overstiger det du og husstanden rimelig trenger. Beholder du boligen, fastsetter namsfogden verdien. Lån med pant i boligen innenfor verdien med tillegg av 10 prosent betjenes med renter i perioden, men uten avdrag, og det lånet består etterpå. Lån utover denne grensen behandles som vanlig usikret gjeld. Leier du, er husleien en boutgift i budsjettet.

Når du må selge boligen

«Skyldneren har plikt til å avhende bolig dersom salg av boligen vil gi fordringshaverne best dekning og boligen overstiger skyldnerens og dennes husstands rimelige behov.»

Vurderingen bygger på boligens omsetningsverdi og hva det vil koste deg å skaffe deg og husstanden en annen bolig som med hensyn til beliggenhet, størrelse, pris og andre forhold tilfredsstiller rimelige krav (§ 4-4 andre punktum). Spørsmålet er altså ikke om boligen er fin eller stor i seg selv, men om kreditorene vil få mer om du flytter til noe rimeligere som fortsatt dekker behovet.

Noen eksempler på hva som trekker i ulike retninger:

• En enslig i en stor enebolig med betydelig egenkapital vil oftere få pålegg om å selge enn en familie med tre barn i en leilighet som er tilpasset familien.
• Er det lite eller ingen egenkapital, blir det sjelden noe å hente for kreditorene ved et salg. Da vil salg ofte ikke gi bedre dekning, særlig hvis en ny bolig koster nesten det samme.
• Har boligen en tilpasning du trenger på grunn av sykdom eller funksjonsnedsettelse, eller ligger den nær arbeid eller skole på en måte som er vanskelig å erstatte, er det relevant for hva som er «rimelige krav».

Hvor grensen går, er et skjønn. Loven har ingen tallgrense for størrelse eller pris.

Salg før eller under gjeldsforhandlingen

Finner namsfogden det åpenbart at boligen må selges, og at salget bør være gjennomført før gjeldsforhandling åpnes, skal namsfogden bestemme det (§ 2-5). Selger du ikke innen rimelig tid, kan søknaden bli avslått (§ 2-6 bokstav c). Gjeldsforhandling kan også åpnes på vilkår om at salget gjennomføres først (§ 3-1). Namsfogden bestemmer hvordan salget skal skje, og du kan bli pålagt å sørge for salget selv (§ 4-6). Hindrer pant eller andre heftelser et frivillig salg, selges boligen etter reglene om tvangsdekning.

Har du måttet selge boligen i forbindelse med gjeldsordningen, er det et av momentene som taler for en kortere gjeldsordningsperiode enn fem år (§ 5-2 andre ledd bokstav a). Mer om det i gjeldsordningsperioden.

Når du beholder boligen: verdien og 110-prosentregelen

Skal du beholde en bolig du eier, fastsetter namsfogden omsetningsverdien sammen med to rettsvitner med særlig kunnskap, som namsfogden oppnevner (§ 4-7). Verdien er avgjørende for hvordan boliglånet behandles:

• Lån med pant innenfor verdien + 10 prosent skal ha avtalt rente under gjeldsordningen. Det skal ikke betales avdrag i perioden, men hovedstolen består (§ 4-8 første ledd bokstav a). Rentene er en del av boutgiftene dine i budsjettet.
• Pantelån utover denne grensen får dekning på linje med annen gjeld uten pant, altså en andel av det du betaler til kreditorene. Den delen faller bort når du har oppfylt ordningen (§ 4-8 bokstav a og § 7-2).
• Krav med lovbestemt pant i boligen etter panteloven § 6-1 skal ha full dekning. Det gjelder blant annet eiendomsskatt, avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp, og i eierseksjoner krav fra sameiet etter eierseksjonsloven § 31.

Et tenkt eksempel: Namsfogden fastsetter verdien til 3 000 000 kroner, og boliglånet er 3 500 000 kroner. Grensen er 3 000 000 + 10 prosent = 3 300 000 kroner. Den delen av lånet betaler du renter på – med en tenkt rente på 5 prosent blir det 13 750 kroner i måneden. De resterende 200 000 kronene behandles som usikret gjeld og får samme andel som de andre kreditorene. Etter perioden består et lån på 3 300 000 kroner, som du må betjene videre etter låneavtalen.

Stor egenkapital kan gi lengre periode

Beholder du en bolig der pantegjelden er vesentlig lavere enn verdien, er det et moment for en lengre gjeldsordningsperiode enn fem år (§ 5-2 tredje ledd bokstav b). Tanken er at kreditorene ellers ville fått mer ved et salg. En lengre periode kan dermed være et alternativ til å selge, men over åtte år blir det bare i helt særegne tilfeller, og aldri over ti år.

Når boligverdien endrer seg underveis

Boligpriser går opp og ned i løpet av fem år. Loven har regler for begge retninger:

• Verdifall. Vil boligen ved slutten av ordningen være vesentlig mindre verdt enn verdien som ble fastsatt, kan du be retten stadfeste en endring som setter ned gjelden med pant i boligen. Gjelden kan likevel ikke settes lavere enn boligens verdi på det tidspunktet (§ 6-1 andre ledd).
• Verdistigning. Stiger boligen så mye i verdi at det vil virke urimelig om du beholder hele økningen, kan en kreditor be retten om å omgjøre ordningen. Må boligen da selges, har du rett til å beholde nok av salgssummen til å skaffe deg en annen eid bolig som dekker husstandens rimelige behov (§ 6-2 andre ledd).

Begge begjæringene må komme i løpet av gjeldsordningsperioden (§ 6-5). Se endring av gjeldsordning.

Leier du? Husleien er en boutgift

For leietakere er spørsmålet enklere. Husleien kommer i tillegg til livsoppholdssatsen, sammen med andre boutgifter som felleskostnader og kommunale avgifter når du betaler dem. Strøm, oppvarming og innboforsikring regnes ikke som boutgifter – de skal dekkes av livsoppholdssatsen (forskrift om livsoppholdssatser § 3). Politiet skriver at budsjettet setter av til «rimelige bokostnader». Er husleien høy i forhold til det husstanden trenger, kan namsfogden ta det opp. Mer om hva som regnes med, står i boutgifter ved utleggstrekk og gjeldsordning, og om satsene i livsopphold under gjeldsordning.

Øker husleien eller renten etter at ordningen er på plass, bør du kontakte namsfogden. Politiet nevner endret husleie som et typisk eksempel på en endring kreditorene normalt har krav på å få vite om.

Står boligen i fare for tvangssalg?

Er det allerede begjært tvangssalg, kan åpning av gjeldsforhandling stanse det: i de fire månedene kan ingen kreditor ta utlegg i eller tvangsrealisere eiendelene dine (§ 3-4 bokstav d). Det forutsetter at gjeldsforhandling faktisk blir åpnet – en søknad alene er ikke nok. Er boligen i fare, bør du derfor søke så tidlig som mulig og si fra til namsfogden om at det er begjært tvangssalg. Se tvangssalg og gjeldsordning og tvangssalg av bolig.

I gjeldsforhandlingsperioden kan du heller ikke ta opp nye lån uten namsfogdens samtykke. Samtykke kan bare gis til refinansiering, boligformål eller strengt nødvendige varer og tjenester, og bare når det er forsvarlig (§ 3-5). Startlån fra kommunen kan være en slik refinansiering, og på søsternettstedet vårt om gjeldsordning står det mer om startlån for å beholde boligen.

Hvem kan hjelpe?

Namsfogden har plikt til å veilede deg gjennom gjeldsforhandlingen (§ 2-2). Kommunens gratis gjeldsrådgivning kan hjelpe deg å regne på om boligen er realistisk å beholde, og Navs telefon for økonomi- og gjeldsveiledning svarer på 55 55 33 39, hverdager kl. 9–15. Gi alltid fullstendige og riktige opplysninger om bolig, lån og hvem som bor hos deg. Uriktige opplysninger kan straffes og kan føre til at gjeldsforhandling nektes.