Når leieforholdet er utløpt og leietaker ikke flytter

En tidsbestemt leieavtale opphører av seg selv når leietiden er ute. Blir leietakeren boende, kan utleieren be namsfogden om utkastelse hvis kontrakten har en skriftlig klausul om det – men utleieren må oppfordre skriftlig til flytting innen tre måneder, ellers blir avtalen tidsubestemt.

Når en tidsbestemt leieavtale løper ut, skal leietakeren flytte. Det trengs ingen oppsigelse (husleieloven § 9-2). Blir leietakeren likevel boende, kan utleieren ikke kaste vedkommende ut selv. Har kontrakten en skriftlig klausul om at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er ute, kan utleieren etter et skriftlig varsel og to ukers frist be namsfogden om utkastelse. Grunnlaget er tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav b. Har kontrakten ingen slik klausul, må utleieren først ha et vedtak fra Husleietvistutvalget eller en dom.

Én regel er særlig viktig: Lar utleieren leieforholdet fortsette i mer enn tre måneder etter utløpet uten å ha oppfordret leietakeren skriftlig til å flytte, blir avtalen tidsubestemt. Da er bokstav b ikke lenger et grunnlag, og utleieren må si opp avtalen etter de vanlige reglene.

Tidsbestemt avtale: slutt uten oppsigelse – med ett forbehold

Husleieloven skiller mellom avtaler for bestemt og ubestemt tid (§ 9-1). En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet av leietiden. Men hvis ingen gjør noe, kan den gli over i en tidsubestemt avtale:

«Fortsetter leieforholdet i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt.»

For utleieren betyr det: send en skriftlig flytteoppfordring i god tid, senest innen tre måneder etter at leietiden er ute. Politiets skjema «Varsel om utløpt leietid» viser til en flytteoppfordring som allerede er sendt, og det er en god rekkefølge: først oppfordringen, så det formelle varselet før utkastelse.

Avtalen må også ha vært lovlig tidsbestemt fra starten. Hovedregelen er at en tidsbestemt avtale for bolig ikke kan inngås for kortere tid enn tre år. Minstetiden kan være ett år for sokkel- eller loftsbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus, og kravet gjelder ikke når utleieren skal bruke boligen selv eller har en annen saklig grunn – forutsatt at leietakeren fikk vite grunnen skriftlig senest da avtalen ble inngått. Er avtalen inngått i strid med reglene, skal den anses som tidsubestemt (husleieloven § 9-3). Fra 1. juli 2026 kan tidsbestemte avtaler for fritidsboliger med midlertidig bruksendring til bolig ha minstetid ned til ett år (§ 9-3 a); den regelen oppheves 1. juli 2028.

Bokstav b: klausulen som gir snarveien

Har utleieren en lovlig tidsbestemt avtale, er neste spørsmål om kontrakten har en utkastelsesklausul for utløpt leietid:

«Skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.»

En klausul som bare gjelder ubetalt leie (bokstav a), dekker ikke denne situasjonen. Sjekk ordlyden. Avtalen kan være inngått elektronisk, men den må være skriftlig.

Steg for steg når leietiden er ute

1. Skriftlig flytteoppfordring. Gjerne før leietiden er ute, og senest innen tre måneder etter (husleieloven § 9-2).
2. Varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Når leietiden er ute og leietakeren ikke har flyttet, sendes et skriftlig varsel om at fravikelse vil bli begjært hvis leietakeren ikke flytter. Politiets skjema gir 14 dager til å flytte, levere nøklene og etterlate boligen ryddet. Se varsel om fravikelse.
3. Begjæring til namsfogden. Når to uker er gått, sendes begjæring om fravikelse til namsfogden i distriktet der boligen ligger, med kopi av kontrakten og varselet. Politiet skriver at begjæringen må sendes i posten. Se begjæring om fravikelse.
4. Foreleggelse. Namsfogden sender begjæringen til leietakeren med to ukers frist til å uttale seg (§ 13-6).
5. Beslutning og gjennomføring. Namsfogden avgjør saken, gir partene beskjed om tid og sted og gjennomfører utkastelsen (§§ 13-7, 13-11 og 13-12).

Leietakeren kan ikke betale seg ut – men kan klage

Ved ubetalt leie kan leietakeren stoppe utkastelsen ved å betale. Ved utløpt leietid finnes det ingen slik regel. Det leietakeren skal, er å flytte. Å betale leie for november stopper altså ikke en sak etter bokstav b. Utleieren bør på sin side være varsom med å inngå nye avtaler eller gi inntrykk av at leieforholdet fortsetter, hvis målet er at leietakeren skal ut.

Leietakeren kan klage over namsfogdens avgjørelse. Klagen settes fram for namsfogden og går til tingretten (§ 5-16). Ved fravikelse etter bokstav a og b har klagen oppsettende virkning, med mindre den er åpenbart grunnløs – utkastelsen stopper altså mens tingretten ser på saken. Typiske innvendinger er at avtalen egentlig var tidsubestemt, at klausulen mangler eller er uklar, eller at leieforholdet har fortsatt i mer enn tre måneder uten skriftlig flytteoppfordring. Se innsigelser fra leietaker.

Politiet skriver at namsfogden ikke kan utsette en utkastelse uten at utleieren samtykker. Har leietakeren brakt en tvist om leieforholdet inn for Husleietvistutvalget, likestilles det med søksmål, og da kan det gis utsettelse etter § 5-11 (husleieloven § 12-5).

Uten klausul, eller når avtalen er blitt tidsubestemt

Mangler klausulen, må utleieren få et tvangsgrunnlag på annen måte. For boligleie går tvisten til Husleietvistutvalget; forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig (husleieloven § 12-5). Et vedtak fra Husleietvistutvalget som ikke er brakt inn for tingretten innen én måned, har virkning som rettskraftig dom og kan danne grunnlag for utkastelse.

Er avtalen tidsubestemt, må den sies opp. Oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet, og opplyse om at leietakeren kan protestere skriftlig innen én måned, og at utleieren ellers kan begjære tvangsfravikelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav c (husleieloven § 9-7). Oppsigelsesfristen er normalt tre måneder til utløpet av en kalendermåned (§ 9-6). Da er det to muligheter:

• Leietakeren protesterer ikke: Utleieren kan etter varsel etter § 4-18 begjære fravikelse hos namsfogden etter bokstav c. Politiet har skjemaet «Varsel etter oppsigelse».
• Leietakeren protesterer skriftlig innen fristen: Oppsigelsen faller bort hvis utleieren ikke har reist sak innen tre måneder etter at protestfristen løp ut (§ 9-8). Retten prøver om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side som urimelig.

Gebyret hos namsfogden er det samme i alle disse sakene: 2,6 ganger rettsgebyret, 3 496 kroner i 2026 når utkastelsen gjennomføres. Utgifter til flytting og lagring av eiendelene kommer i tillegg. Se kostnader for utleier.

Det utleieren ikke skal gjøre

Skift ikke lås, og bær ikke ut tingene, selv om leietiden er ute og kontrakten er klar. Selvtekt er lovlig bare når det ville være urimelig å vente på myndighetenes bistand (straffeloven § 19), og her finnes det en ordnet vei gjennom namsfogden. Les om selvtekt. Leie eller vederlag for tiden leietakeren blir boende, er et eget pengekrav som utleieren må kreve inn for seg, eventuelt med utlegg.