Selvtekt: hvorfor du aldri skal kaste ut en leietaker selv

Nei, en utleier kan ikke kaste ut en leietaker selv. Selvtekt er bare lovlig når det ville være urimelig å vente på myndighetene, og ved utkastelse finnes det en ordnet vei gjennom namsfogden.

En utleier som skifter lås, bærer ut leietakerens ting eller på annen måte stenger leietakeren ute, tar seg til rette selv. Det kalles selvtekt, og det er ikke en lovlig måte å få boligen tilbake på. Utkastelse skal skje gjennom namsfogden, eller gjennom tingretten når grunnlaget er heving. Straffeloven § 19 gjør selvtekt lovlig bare i snevre tilfeller der det ville være urimelig å måtte vente på myndighetenes bistand – og når loven har gitt utleiere en egen vei til namsfogden, er ventetiden en del av ordningen, ikke en grunn til å gå utenom den.

Dette gjelder også når leietakeren åpenbart har misligholdt avtalen, når leien er måneder på etterskudd, og når kontrakten har en klausul om utkastelse. Klausulen gir utleieren rett til å be namsfogden om utkastelse. Den gir ikke utleieren rett til å gjøre det selv.

Hva straffeloven § 19 faktisk sier

«En handling som ellers ville være straffbar, er lovlig når den som har retten, handler for å gjenopprette en ulovlig endret tilstand, og det ville være urimelig å måtte vente på myndighetenes bistand. Makt mot en person kan bare brukes når rettskrenkelsen er åpenbar, og må ikke gå lenger enn forsvarlig.»

Bestemmelsen er en straffrihetsgrunn, ikke et forbud. Den forutsetter at handlingen «ellers ville være straffbar», og gjør den lovlig bare når alle vilkårene er oppfylt. Det er derfor den er så snever. Gå gjennom vilkårene ett for ett med en vanlig utkastelse i tankene:

Det tredje vilkåret er som regel det avgjørende. At det tar tid og koster penger å gå via namsfogden, gjør det ikke «urimelig» å vente. Hele kapittel 13 i tvangsfullbyrdelsesloven er laget for denne situasjonen.

Dette er selvtekt i en leiesituasjon

• å skifte lås eller låssylinder mens leietakeren fortsatt har rett til boligen eller saken ikke er avgjort
• å bære ut, kaste eller selge leietakerens eiendeler
• å gå inn i boligen og ta den i bruk eller leie den ut til en ny leietaker
• å fysisk hindre leietakeren i å komme inn

Loven gir heller ikke utleieren noen hjemmel til å presse leietakeren ut ved å stenge av strøm, vann eller internett. Slike tiltak er ikke en vei til å få boligen tilbake, og de kan gjøre en ellers grei sak vanskelig.

Risikoen for utleieren

Det første problemet er det strafferettslige. Siden § 19 forutsetter at handlingen ellers er straffbar, betyr et feilslått selvtektsforsvar at handlingen vurderes etter de vanlige straffebudene. Hvilket straffebud som eventuelt rammer en bestemt handling, avhenger av hva utleieren har gjort, og det tar vi ikke stilling til her.

Det andre er det sivilrettslige. Leietakeren kan reise krav mot utleieren, og tvister om leie av bolig skal behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten (husleieloven § 12-5). Husleieloven § 2-13 gir leieren rett til erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel, og på den andre siden § 5-8 utleieren rett til erstatning for leierens mislighold. Om og hvordan erstatningsreglene treffer en ulovlig utestengning, er en konkret juridisk vurdering. Det sikre er at utleieren påtar seg en risiko hun eller han ellers ikke ville hatt.

Det tredje er det praktiske. En leietaker som er stengt ute, kan be tingretten om en midlertidig forføyning, for eksempel om å få komme inn igjen. Etter tvisteloven § 34-1 kan forføyning besluttes når det trengs en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge vesentlig skade eller ulempe. Gjennomføringen skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 (tvisteloven § 34-4). Se midlertidig forføyning.

Den lovlige veien, kort fortalt

1. Finn grunnlaget. Har kontrakten en skriftlig utkastelsesklausul, eller har du en lovlig oppsigelse uten protest, en dom eller et HTU-vedtak? Det avgjør om du går til namsfogden eller tingretten.
2. Send varsel. Et skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18, tidligst på forfallsdagen, og vent to uker.
3. Send begjæring. Fyll ut begjæringen om fravikelse og send den i posten til namsfogden der boligen ligger.
4. Vent på foreleggelsen. Leietakeren får to uker til å uttale seg (§ 13-6). Ved ubetalt leie kan leietakeren fortsatt betale seg ut av saken.
5. Møt på dagen. Namsfogden gjennomfører utkastelsen med låsesmed, og du får nøklene. Se fravikelsesdagen.
6. La namsfogden styre eiendelene. Reglene om lagring og henting står i leietakers eiendeler etter utkastelse.

Er tidslinjen for utkastelse ved ubetalt husleie det som gjelder deg, er hele forløpet forklart i utkastelse ved ubetalt husleie.

Når det ikke er en leietaker

Gjelder det en tidligere samboer, et familiemedlem som ikke vil flytte, eller noen som har tatt seg inn uten avtale, er grunnlaget et annet. Er det åpenbart at personen ikke har rett til å være der, er det et tvangsgrunnlag etter § 13-2 tredje ledd bokstav e, og begjæringen går til tingretten (§ 13-3). Heller ikke her gir loven deg rett til å skifte lås selv. Se utkastelse av tidligere ektefelle eller samboer. Pågår det et innbrudd eller en trussel her og nå, er det en sak for politiet.

Til deg som er leietaker og er stengt ute

Er du stengt ute uten at namsfogden har vært der, er det ikke en lovlig utkastelse. Ta bilder av døren og låsen, ta vare på meldinger fra utleieren og skriv ned hva som skjedde og når. Kontakt utleieren skriftlig og be om å få komme inn. Du kan kontakte Husleietvistutvalget, en advokat eller fri rettshjelp for å få vurdert saken. Har du ikke et sted å sove, skal Nav-kontoret i kommunen hjelpe med midlertidig botilbud (sosialtjenesteloven § 27). Navs økonomi- og gjeldsveiledning svarer på 55 55 33 39 hvis husleiegjelden er en del av problemet.