Utkastelse fra kommunal bolig: samme regler, men kommunen har to roller

Kommunen kan ikke kaste ut en leietaker selv. Utkastelse fra kommunal bolig følger de samme reglene som annen utkastelse, men kommunen har samtidig plikt til å hjelpe vanskeligstilte med å beholde boligen og til å skaffe midlertidig botilbud.

En kommunal bolig er en leiebolig som andre, og kommunen er en utleier som andre når den vil ha boligen tilbake. Tvangsfullbyrdelsesloven har ingen særregel for kommunale boliger. Kommunen må ha et tvangsgrunnlag, sende varsel, begjære utkastelse hos namsfogden og vente på fristene, akkurat som en privat utleier. Det som er annerledes, er to ting. Husleieloven § 11-1 tillater noen særlige vilkår i leieavtaler for boliger til vanskeligstilte, blant annet kortere tidsbestemte avtaler. Og kommunen har i tillegg plikter overfor deg som innbygger: den skal gi vanskeligstilte bistand til å beholde en egnet bolig, også til å forebygge utkastelse, og den skal finne midlertidig botilbud for den som ikke klarer det selv.

Kommunen må gå via namsfogden

Kommunen kan ikke skifte lås eller bære ut tingene dine fordi den er en offentlig myndighet. Utkastelse fra bolig skjer ved at namsfogden fjerner personer og eiendeler (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-11), og selvtekt er like lite lovlig for en kommune som for en privat utleier. Se selvtekt.

Saksgangen er den samme som ellers:

1. Kommunen må ha et tvangsgrunnlag – typisk en skriftlig klausul i leiekontrakten om utkastelse ved ubetalt leie eller når leietiden er ute, en oppsigelse du ikke har protestert mot, eller en dom eller et vedtak fra Husleietvistutvalget (§ 13-2).
2. Kommunen sender et skriftlig varsel og venter to uker (§ 4-18).
3. Kommunen sender begjæring om fravikelse til namsfogden der boligen ligger (§ 13-3). Bygger kravet på heving, går begjæringen til tingretten.
4. Du får kopi av begjæringen og to uker til å uttale deg (§ 13-6).
5. Namsfogden avgjør saken og fastsetter dagen (§§ 13-7 og 13-12).

Kommunen betaler det samme rettsgebyret som andre utleiere: 1 681 kroner ved begjæringen og 3 496 kroner totalt hvis utkastelsen gjennomføres, med rettsgebyret på 1 345 kroner i 2026. Hele tidslinjen er gått gjennom i utkastelse ved ubetalt husleie.

Særreglene for boliger til vanskeligstilte

Husleieloven § 11-1 gjelder utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte etter vedtak fra stat, fylkeskommune eller kommune. Med vanskeligstilte menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller lignende.

Særreglene gjelder bare hvis du har fått skriftlig beskjed om at avtalen gjelder en slik bolig, og hvilke unntak som er avtalt. Uten den skriftlige opplysningen gjelder husleieloven som for alle andre. Det kan være verdt å lese kontrakten på nytt.

Dette har betydning for utkastelsen. En kort tidsbestemt avtale med klausul om utkastelse når leietiden er ute, kan gi kommunen et tvangsgrunnlag etter § 13-2 tredje ledd bokstav b. Men er avtalen inngått i strid med § 11-1 – for eksempel en ny kort avtale uten tungtveiende grunner – skal den anses som tidsubestemt. Da kan kommunen ikke bruke bokstav b, men må si opp avtalen etter de vanlige reglene, og du kan protestere innen én måned (husleieloven § 9-8). Innvendinger av denne typen er forklart i innsigelser fra leietaker.

Kommunens andre rolle: plikten til å hjelpe deg

Kommunen er utleieren din, men den har også lovpålagte plikter overfor deg som innbygger, og de gjelder uansett om du leier av kommunen eller av en privat utleier.

• Bistand til å beholde boligen. Kommunen skal gi individuelt tilpasset bistand til vanskeligstilte på boligmarkedet. Bistanden kan blant annet være råd og veiledning om økonomi og bomestring, hjelp til å søke støtteordninger eller kommunal bolig, og «bistand til å forebygge utkastelse» (boligsosialloven § 6).
• Midlertidig botilbud. Kommunen er forpliktet til å finne midlertidig botilbud for dem som ikke klarer det selv (sosialtjenesteloven § 27).
• Økonomisk rådgivning. Kommunen skal gi opplysning, råd og veiledning, også gratis økonomisk rådgivning (sosialtjenesteloven § 17). Se gratis gjeldsrådgivning i din kommune.

Ber du kommunen om bistand, skal kommunen ta stilling til om du er vanskeligstilt på boligmarkedet, og avgjørelsen om å gi eller avslå bistand er et enkeltvedtak. Du kan klage til statsforvalteren (boligsosialloven § 7). Namsfogden bør dessuten varsle sosialkontoret når det er grunn til det ved en begjæring om utkastelse (tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6).

Det er viktig å skille rollene. Bistandsplikten stopper ikke utkastelsen. Den gir deg rett til at kommunen vurderer hva slags hjelp du trenger, men ingen rett til å bli boende i en bestemt bolig når kommunen som utleier har et lovlig grunnlag. Loven sier ikke at kommunen må tilby en ny fast bolig etter en utkastelse.

Når du har fått varsel fra kommunen

Gjelder utkastelsen ubetalt leie, kan du stanse den ved å betale hele kravet – leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og forfalt leie med renter – før låsen er skiftet (§ 13-2 tredje ledd bokstav a). Søker du økonomisk stønad for å betale husleiegjelden, bør du gjøre det tidlig: kommunens behandlingstid stopper ikke namsfogdens frister. Politiet skriver at namsfogden ikke kan utsette saken uten at utleieren samtykker. Når utleieren er kommunen, er det altså kommunen du må be om utsettelse.

Har du innvendinger, for eksempel at leien er betalt eller at avtalen ikke har en gyldig klausul, skal de sendes til namsfogden innen fristen på to uker i foreleggelsesbrevet. Klager du over namsfogdens avgjørelse om utkastelse etter en klausul om ubetalt leie eller utløpt leietid, stopper klagen utkastelsen, med mindre den er åpenbart grunnløs (§ 5-16).

Hvis utkastelsen gjennomføres

Fravikelsesdagen foregår på samme måte som ved privat utleie: namsfogden, utleieren – her kommunen – og en låsesmed møter, eiendelene registreres, og låsen skiftes. Se fravikelsesdagen. Eiendelene dine skal oppbevares, og beslagsfrie ting kan du hente gratis innen to uker etter beskjeden fra namsfogden (§ 13-11). Se leietakers eiendeler etter utkastelse.

Etter utkastelsen kan du ta med brevet fra namsfogden til Nav-kontoret. Politiet skriver at du der får hjelp til å finne en midlertidig bolig. Husleiegjelden står fortsatt, og kommunen kan kreve den inn som et vanlig pengekrav. Hvilket namsfogdkontor som har kommunen din, finner du i oversikten over namsfogden.