Utkastelse på grunn av ubetalt husleie: tidslinje

Har leiekontrakten en skriftlig utkastelsesklausul, kan utleieren be namsfogden om utkastelse to uker etter et skriftlig varsel. Leietakeren kan stoppe det ved å betale hele kravet før låsen skiftes.

En utleier kan ikke kaste ut en leietaker selv. Det er namsfogden som gjennomfører utkastelsen, og bare når utleieren har et tvangsgrunnlag. Ved ubetalt husleie er det vanligste grunnlaget en skriftlig leiekontrakt der leietakeren har godtatt at utkastelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt. Da går tidslinjen slik: leien forfaller og blir ikke betalt, utleieren sender et skriftlig varsel, venter to uker, sender begjæring til namsfogden, leietakeren får to uker til å uttale seg, og namsfogden fastsetter en dag for utkastelsen. Helt fram til fullbyrdelsen kan leietakeren stoppe det hele ved å betale.

Lovens ord for utkastelse er fravikelse. Reglene står i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13, ikke i husleieloven. Husleieloven har ingen egen utkastelsesparagraf, og endringen i husleieloven 1. juli 2026 gjaldt bare fritidsboliger som leies ut som bolig – ikke utkastelse.

Utgangspunktet: klausulen i leiekontrakten

Den raske veien til utkastelse forutsetter at kontrakten har en såkalt utkastelsesklausul. Den står i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a:

«Skriftlig avtale om leie som inneholder vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt.»

Avtalen må være skriftlig, men den kan inngås elektronisk (§ 13-2 siste ledd). En muntlig avtale, eller en skriftlig kontrakt uten en slik vedtakelse, holder ikke som særlig tvangsgrunnlag etter bokstav a.

Uten klausul er veien lengre. Utleieren kan heve leieavtalen for vesentlig mislighold, for eksempel vesentlig manglende betaling (husleieloven § 9-9). Er det «åpenbart» at utleieren hadde adgang til å heve, er det et tvangsgrunnlag etter § 13-2 tredje ledd bokstav d – men da må begjæringen sendes til tingretten, ikke til namsfogden (§ 13-3). Alternativet er å få en dom eller et vedtak fra Husleietvistutvalget. Forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig (husleieloven § 12-5).

Tidslinjen fra forfall til utkastelse

Tabellen viser fristene loven setter. Tenk deg at husleien forfaller tirsdag 1. desember 2026 og ikke blir betalt.

På papiret går det altså minst fire uker fra forfall til namsfogden kan ha sendt saken på foreleggelse og fristen er ute. Hvor lang tid namsfogden bruker på å registrere begjæringen og sette opp en dag, varierer mellom kontorene og er ikke fastsatt i loven. Ring namsfogden i ditt distrikt hvis du trenger et anslag.

Steg 2: Varselet etter § 4-18

Varselet er det første utleieren må gjøre riktig. Tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 første ledd krever et skriftlig varsel som tidligst kan sendes på forfallsdagen, og som sier at fullbyrdelse vil bli begjært hvis kravet ikke blir oppfylt. Ved utkastelse for ubetalt leie krever § 13-2 tredje ledd bokstav a i tillegg at det går fram av varselet at utkastelsen kan unngås hvis leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. Varsel kan ikke frafalles på forhånd – en kontraktsklausul om at leietakeren «gir avkall på varsel», har ingen virkning.

Politiet har et ferdig skjema for varsel om ubetalt husleie. Hva varselet må inneholde, er gått gjennom i varsel om fravikelse. Sjekk særlig datoen: et varsel sendt før forfall er ikke et gyldig varsel. Har det gått mer enn ett år uten at utkastelse er begjært, må det sendes nytt varsel (§ 4-19). Reglene for varselet generelt er forklart i varsel om tvangsfullbyrdelse.

Steg 3: Begjæringen til namsfogden

Begjæringen sendes til namsfogden i distriktet der boligen ligger (§ 13-3). Politiet skriver at begjæringen om utkastelse må sendes i posten, og at du skal legge ved en kopi av tvangsgrunnlaget – leiekontrakten – og en kopi av varselet. Bruk skjemaet for begjæring om utkastelse, som du finner på politiets side om å begjære utkastelse. Er du privatperson og har ikke leietakerens fulle fødselsnummer, holder det med fødselsdatoen. Hvilket kontor som har kommunen, ser du i oversikten over namsfogden i alle kommuner. Utfyllingen er beskrevet i begjæring om fravikelse.

Utleieren betaler rettsgebyret. For utkastelse hos namsfogden er gebyret 1,25 ganger rettsgebyret ved begjæringen og ytterligere 1,35 ganger når utkastelsen blir gjennomført (rettsgebyrloven § 14), til sammen 2,6 rettsgebyr. Med rettsgebyret på 1 345 kroner som gjelder hele 2026, oppgir politiet 1 681 kroner ved begjæringen og 3 496 kroner totalt hvis utkastelsen blir gjennomført. Gebyret skal betales selv om begjæringen trekkes tilbake. Utgifter til flytting og oppbevaring av leietakerens eiendeler er ikke med i gebyret. Utleieren kan kreve nødvendige sakskostnader dekket av leietakeren (tvfbl. § 3-1). Se også kostnadene for utleier.

Steg 4 og 5: Leietakeren får uttale seg

Finner namsfogden at begjæringen kan tas til følge, sendes den til leietakeren med to ukers frist til å uttale seg (§ 13-6). Brevet heter gjerne «Foreleggelse av begjæring om fravikelse av fast eiendom (utkastelse)». Leietakeren skal samtidig få vite hvilke kostnader som er påløpt, og at utkastelsen kan unngås ved å betale leien, inndrivingskostnadene, sakskostnadene og forfalt leie med renter innen fristen.

Bor leietakerens ektefelle i boligen, skal også ektefellen få beskjed, og det samme gjelder andre voksne i husstanden som namsfogden kjenner til. Namsmyndigheten bør varsle sosialkontoret når det er grunn til det (§ 13-6). Når fristen er ute, avgjør namsfogden om utkastelsen skal gjennomføres (§ 13-7).

Leietakerens muligheter på dette stadiet er få, men viktige. Politiet skriver at namsfogden ikke kan utsette saken uten at utleieren går med på det. Femtedelsregelen i § 5-12 gjelder etter ordlyden «sak om tvangsdekning» og passer ikke på utkastelse. Mer om leietakerens innsigelser står i innsigelser fra leietaker.

Betaling stopper utkastelsen – helt til låsen skiftes

Ved utkastelse for ubetalt leie kan leietakeren unngå utkastelsen ved å betale hele kravet før fullbyrdelsen er gjennomført. Politiet skriver at leietakeren også må betale leie som har forfalt etter at saken kom inn til namsfogden, i tillegg til renter og sakskostnader, og at betalingen må skje før låsen er skiftet. Etter det hjelper det ikke å betale.

For utleieren betyr det at saken kan falle bort i siste liten. Følg med på innbetalingene og si fra til namsfogden med en gang hvis leietakeren har betalt alt. Delbetaling stopper ikke saken, men utleieren kan velge å trekke begjæringen eller avtale noe annet med leietakeren.

Klage stopper utkastelsen

En klage over namsfogden har normalt ikke oppsettende virkning. Utkastelse etter bokstav a og b er unntaket: tvfbl. § 5-16 sier at klage over namsfogdens avgjørelse om fravikelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav a og b har oppsettende virkning. Namsfogden eller tingretten kan likevel bestemme at klagen ikke skal stoppe saken hvis den er åpenbart grunnløs. Klagen settes fram for namsfogden. Politiet skriver at den må ha original signatur og sendes i posten eller leveres på kontoret, ikke på e-post.

Har leietakeren brakt en tvist om leieforholdet inn for Husleietvistutvalget, likestilles det med søksmål (husleieloven § 12-5). Da kan namsfogden etter begjæring fra leietakeren gi utsettelse etter § 5-11, eventuelt mot sikkerhet. Det er en mulighet, ikke en rett.

Steg 6 og 7: Utkastelsesdagen

Namsfogden gir begge parter beskjed om tid og sted (§ 13-12). Loven setter ingen frist for hvor lang tid i forveien beskjeden skal komme, og beskjeden til leietakeren kan unnlates hvis utkastelsen ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort.

Politiet beskriver dagen slik: To namsfullmektiger, utleieren og en låsesmed møter på adressen. Utleieren må være der for å peke ut riktig eiendom. Er leietakeren hjemme, blir hun eller han bedt om å ta med det viktigste, som klær, lommebok, pass og medisiner, og må så forlate boligen. Namsfogden tar bilder av eiendelene og registrerer dem skriftlig, og låsen blir skiftet. Er ingen hjemme, åpner låsesmeden og skifter låsen, og namsfogden henger et brev i lukket konvolutt på døra. Utleieren får de nye nøklene. Etter tvfbl. § 5-10 kan namsfogden bruke nødvendig makt og om nødvendig kreve bistand fra politiet. Mer i hva som skjer på fravikelsesdagen.

Steg 8: Leietakerens eiendeler

Etter § 13-11 sørger namsfogden for transport og oppbevaring hvis eiendelene ikke kan overleveres leietakeren, eller kan bestemme at de foreløpig blir stående i boligen. Rent skrot kan kastes med en gang. Ting som er beslagsfrie – vanlige klær, nødvendig innbo – kan leietakeren hente uten å betale for transport og oppbevaring hvis det skjer innen to uker etter underretningen. Politiet skriver at leietakeren har krav på tilgang til eiendelene i 14 dager, at utleieren kan flytte tingene til et godkjent lager bare når namsfogden har godkjent det, og at leietakeren får et siste varsel med en ny frist på 14 dager. Etter de første 14 dagene kan utleieren kreve at leietakeren dekker utgiftene til flytting og lagring.

Blir tingene ikke hentet tross gjentatte oppfordringer, kan namsfogden selge dem til dekning av kostnadene eller kaste dem hvis salg ikke lønner seg. Personlige dokumenter skal likevel oppbevares i rimelig utstrekning. Loven har ingen fast lagringstid i dager; fristen settes av namsfogden. Se leietakers eiendeler etter utkastelse.

Det utleieren aldri skal gjøre

Skift ikke lås, og bær ikke ut leietakerens ting. Straffeloven § 19 gjør selvtekt lovlig bare når det ville være urimelig å vente på myndighetenes bistand – og ved ubetalt husleie finnes det en ordnet vei gjennom namsfogden. En utleier som tar saken i egne hender, handler på egen risiko og kan ødelegge sin egen sak hos namsfogden. Les mer om selvtekt.

Leietakeren skylder fortsatt leien selv om hun eller han er kastet ut. Utkastelsen gir utleieren boligen tilbake, men ikke pengene. For å få betalt den utestående leien må utleieren som regel begjære utlegg, og det er en egen sak.